事项：
国家统计局公布2016 年10 月房地产行业运行数据。
评论：
10 月销售数据持续高增长
2016 年前10 月，商品房销售12.03 亿平米，同比增长26.8%（1-9 月26.9%），销售额9.15 万亿元，同比增长41.2%（1-9 月41.3%）。从我们跟踪的11 个城市的销售数据看（按面积约占全国的5%，按销售金额约占全国的15%），热点城市的房地产市场明显降温，销售面积环比下降15.7%。精准的政策调控虽然让部分城市降温，但是对热点城市以外其他城市的影响比较有限。除了热点城市外，全国其他地方房地产能够保持热销还得益于处于低位的首套按揭利率。
根据Rong360 的统计，中国首套房贷按揭利率连续四周保持在4.44%的低位，推动了住房需求的持续稳定的释放。展望年底，我们认为热点城市住房交易还处在持续缩量的可能性，有可能带动全国数据微下降。
房价涨幅回落
10 月，中国主要城市的房价涨幅均出现不同程度的回落。本轮房价涨幅居前的一线城市、卫星城以及中心城市的房价过快上涨的局面不复存在。根据国家统计局对10 月上半月的分析，也显示热点城市房价涨幅出现回落。
我们认为后市各个热点城市的房价还存在一定的调整空间，尤其是政策严格、房价上涨过快的城市比如深圳、南京、苏州等。我们做出此类判断不仅是因为已经出台的政策，还包含我们对地方政府房地产调控政策加码的预期。以杭州为例，继9 月出台房地产调控政策以来，11月10 日再次升级限购限贷政策，对房价的抑制态度比较坚决。同时我们也观察到，有权威媒体报道银监会拟对房价上涨过快的热点城市银行业金融机构进行专项检查，有望进一步规范房地产金融市场，降低杠杆对房地产市场的非理性推动。
低基数推动开发投资反弹
2016 年前10 月，全国房地产开发投资同比增长6.6%（1-9 月5.8%）。房屋新开工面积同比增长8.1%（1-9 月6.8%），房屋施工面积同比增长3.3%（1-9 月3.2%）房地产销售持续保持稳中微涨，投资略滞后于销售，当前仍保持稳健增速。我们认为由于大规模的房地产在建面积的存在，销售走弱并不会带动开发投资增速短期大幅走弱。另外，去年年底房地产投资增速比较低（单月看，10-12 月分别为-2.4%、-5.1%、-1.9%），也是10 月房地产投资出现反弹的原因之一，我们预计至年底房地产投资增速仍将保持平稳。
另外在各个城市，尤其是一些供需矛盾紧张的二线城市，房地产调控政策中均有大量供应土地的相关政策。我们认为随着这些政策的持续落地，有望带动部分企业的投资意愿回升，进一步推动房地产投资增速上涨。我们相信，2017 年开发投资也不会出现负增长。
市场的短期走势——继续调整
我们相信，在3 个月左右的时间，楼市会延续调整的格局。即使当前的政策未能使得销量有所下行，也可能会有政策加码推动销售下行。随着销售的下行，局部区域的二手报价可能有所调整，甚至可能出现小幅的成交价格下行。
但我们认为房价调整的幅度是有限的。主要是因为房地产政策的目标也是抑制房价泡沫，而不是推动房价大跌。此外，本轮房地产繁荣周期，房地产企业的负债结构持续优化，大量低成本长周期的债务替换了短周期债务。
市场的中期抉择——最有可能的情景
我们相信，最有可能的情形，是当前的政策能持续贯穿2017 年始终。
在这种情形下，我们预计按揭利率将会触底小幅反弹，全国商品房销售额可能在2017 年下降15%左右，房价基本维持稳定，市场呈现整体偏冷、稳健平衡的局面。政策虽然志在防范房价上涨过快，也希望在短时间里头见到成效，但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧，频繁转向的政策有损威信，房价大幅下降也不是政策调控的目标。
市场的中期抉择——另一种可能的情景
海外的不确定性因素，也的确使得楼市在2017 年存在另一种演变的可能性。美国大选之后，特朗普团队曾表示可能将我国认定为汇率操纵国，且考虑增加中美两国的贸易壁垒。考虑到我国对美国较大的贸易顺差，我们认为在此政策背景下，人民币继续相对美元贬值的余地变小。但另一方面，特朗普又多次表示将吸引资金回流美国，投资基建，振兴美国制造业，又进一步加大了资金外流的压力。此外，由于特朗普团队反对PPP，对一带一路推进更加积极，中美两国合作多于对抗，也客观上决定了贸易战不应是一个选项。
在此情景之下，我们认为我国在2017 年起可能面临既不能容忍人民币继续贬值，又不能容忍资金外流，同时又希望继续推进人民币国际化的局面。在此局面之下，如果境内最大的资产——房地产的价格存在下降预期，则资金外流的压力可能加大。我们认为，届时房地产政策在执行层面可能存在一定的变数。
风险提示
部分城市房价下跌的风险。房地产债权融资收紧的风险。
资源价值仍然值得重视，看好成本具备优势的企业10 月的房地产调控政策并未对全国的房地产销售产生立竿见影的冲击，核心就在于政策理性、调控精准再加上低利率的市场环境。市场目前仍然保持理性健康发展。
流动性宽裕的市场现状并未改变，长期资金、产业资金对房地产资产的偏爱也并未改变，并且这一逻辑在10 月、11 月都得到持续的验证。我们看好具备资源价值优势及分红较为慷慨的房地产企业，继续推荐金融街、招商蛇口、首开股份和金地集团等。
