报告要点

行业运行：价格高涨，终迎调控

2016年前三季度，在多重去库存政策以及市场流动性较为宽松的环境下，行业整体沐浴回暖春风，量价齐升。我们选取的139家上市房企前三季度销售商品与提供劳务收到的现金达10756.43亿元，同比高涨52.97%。较高的销量增速带动行业库存去化持续好转。但由于三季度部分地区价格的加速上涨，致使二十多个核心一二线及强三线城市在三季度末迎来政策收紧调控。

业绩分析：行业回暖，业绩普遍改善

行业回暖销售高涨，带动前三季度房企业绩普遍改善。业绩增长的房企数量由58家上升至80家；亏损企业数量同比减少33.33%。在行业增长空间逐渐收窄、竞争日渐激烈的情况下，集中度持续提升是长期趋势。本期TOP10房企市占率由6.98%提升至7.49%；且龙头房企的竞争实力不断彰显，前三季度招保万金业绩实现41.27%的较高增速，大幅跑赢行业平均水平（25.36%）。

盈利情况：毛利率持续向下，ROE降幅收窄

地价不断走高，使得房企毛利率在2011年高点后持续下降。本期毛利率降至29.12%，降幅扩大2.18个百分点。而随着合作开发的增多，少数股东损益占比不断提升，带动本期净利率降幅扩大1.41pct至9.79%。因销售、结转大幅增长，上市房企周转加快，资产周转次数同比上升14.67%；整体杠杆率有所下降。最终，上市房企前三季度整体ROE同比下滑0.23个百分点至5.75%，降幅收窄0.08个百分点。

财务分析：资金充裕，负债降低

销售结转的大幅提升使得前三季度上市房企回款大量增加，经营性现金净流量力改同期多年负值状态，提升至1536亿元。资金的大量回流使得三季度末上市房企资产负债率同比下降0.64个百分点至75.74%。现金流量的增加叠加负债率的降低，致使三季度末上市房企的货币资金/（短期借款+一年内到期长债）大幅提升至1.71，短期偿债能力大大增强。房企财务结构也得到进一步优化。

投资建议：关注龙头及基本面扎实的转型个股随着调控政策的出台，行业大概率有所降温，版块整体估值难有趋势性上扬。建议从以下三条主线关注结构性反弹机会：全国龙头与区域龙头、国企改革概念，以及基本面扎实的转型个股，重点推荐：泰禾集团。

风险提示：销售不达预期