正虹科技:资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制

湖南正虹海原绿色食品有限公司拟转让

股权所涉及的湖南正虹海原绿色食品有

限公司股东全部权益价值项目

资产评估报告

湘天瑞评字[2023］第Z024号

(共一册,第一册)

一

湖南天瑞和房地产土地评估有限公司

二0二四年一月十日

资产评估报告

声明2

资产评估报告摘要4

资产评估报告正文9

一、绪言.9

二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估

报告使用人概况.9

三、评估目的14

四、评估对象及范围.14

五、价值类型.22

六、评估基准日.22

七、评估依据23

八、评估方法+.28

九、评估程序实施过程和情况37

十、评估假设.40

十一、评估结论.44

十二、特别事项说明.45

十三、资产评估报告使用限制说明.50

十四、资产评估报告日.51

资产评估报告备查文件目录非单0动..53

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资产评估报告

声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中

国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制.

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政

法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人

或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,资

产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任.

三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其

他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人

使用；除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用

人.

四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应

当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估

结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.

五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产

评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报

告依法承担责任.

六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申

报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他

相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责.

七、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中

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资产评估报告

的评估对象没有现存或者预期的利益关系:与相关当事人没有现存或

者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见.

八、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其

所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权

属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料

进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人

及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求.

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结

果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应

当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及

其对评估结论的影响.

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资产评估报告

资产评估报告摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估

结论,应当阅读资产评估报告正文.

湖南正虹海原绿色食品有限公司:

湖南天瑞和房地产土地评估有限公司接受湖南正虹海原绿色食品

有限公司的委托,根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评

估原则,按照必要的评估程序及公认的评估方法,并结合委估对象的

实际情况,对湖南正虹海原绿色食品有限公司的股东全部权益进行了

评估工作,于评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映.现将资

产评估情况及评估结果报告如下:

一、委托方:湖南正虹海原绿色食品有限公司(以下简称“正虹海

原)

二、被评估单位:湖南正虹海原绿色食品有限公司(以下简称“正

虹海原”)

三、评估目的:

湖南正虹海原绿色食品有限公司拟转让股权,需对湖南正虹海原

绿色食品有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估,

为上述经济行为提供参考价值依据.

四、评估范围与对象:本次评估对象为湖南正虹海原绿色食品有

限公司股东全部权益；本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基准

日湖南正虹海原绿色食品有限公司经专项审计后的全部资产及负债.

五、价值类型:本次评估的价值类型为市场价值.市场价值系指

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自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估

对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额.

六、评估基准日:2023年11月30日.

七、主要评估方法:资产基础法

八、评估结论及其使用有效期:

经评估,湖南正虹海原绿色食品有限公司在评估基准日的股东全

部权益价值为人民币3324.89万元,大写人民币参仟参佰贰拾肆万捌

仟玖佰元.

评估结果汇总表

评估基准日:2023年11月30日金额单位:人民币万元项目项目账面价值评估价值增减值增值率%

A B C=B-A D=C/AX100%

资产10.9410.940.000.00

资产4,074.444,271.77197.334.84

其中:固定资产3,542.282,319.28-1,223.00-34.53

资产532.161,952.491,420.33266.90

资产4,085.384,282.72197.344.83

流动负债957.83957.830000.00

负债合计957.83957.830.000.00

净资产(所有者权益)3,127.563,324.89197.336.31

评估结论使用有效期:本评估结论的使用有效期为即自2023年11月

30日至2024年11月29日有效.

除本报告已披露的特别事项,在评估基准日后,使用有效期内,

当经济行为发生时,如资产市场环境未发生较大变化,评估结论在使

用有效期内有效.

九、特别事项说明

特别事项是指在已确定评估结论的前提下,资产评估师揭示在评

估过程中已发现可能影响评估结果,但非资产评估师执业水平和能力

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所能评定估算的有关事项.我们特别提示资产评估报告使用人关注特

别事项对本评估报告评估结论的影响.

1、本次评估利用了湖南圣盛达联合会计师事务所(普通合伙)

于2023年12月5日出具的湘圣专审字[2023]第645号审计报告.资

产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其

进行了分析和判断,但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财

务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人

员的责任.

2、本评估结果为不含税价格.

3、本次评估结果是依据本次评估目的,以持续使用和公开市场

为前提,确定的现行市场价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保

事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影

响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可

抗力对资产价格的影响.

4、本评估结论以委托人提供的有关权属证明材料为依据.根据

《资产评估对象法律权属指导意见》,评估人员执行评估业务仅对资

产评估对象价值进行估算并发表专业意见,本评估报告也不能作为确

认评估对象法律权属的依据.委托方应对其所提供的评估对象法律权

属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任.

5、本次评估的炼油间、2000T冷库均未办理产权,正虹海原提供

了2000T冷库的《建设工程规划许可证》,本次评估2000T冷库的建筑

面积以正虹海原提供的《建设工程规划许可证》为准,炼油间的建筑

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面积以正虹海原申报并经委托人及评估机构现场查勘复核的面积数

据为测算依据,估价对象实际的产权面积以房屋产权部门最终确权为

准,当最终产权登记面积与估本次评估面积有误差时,以产权登记面

积为准,估价结果应做相应调整.

6、本次评估的设备于2003年投产,设备已投产约20年,现整

个生产线无法启动生产,整个液氨制冷系统因管道腐蚀泄露严重,制

冷设备需要大修,屠宰、分割生产线的设备也需要进行大修和改造,

请报告使用者注意.

7、本次评估的房屋建筑物已建成约20年,年久失修,车间厂房

漏雨严重,墙面、过道、地面都需要维修改造,地下水管、线路因年

久也需要更换,部分房屋也需要改造,请报告使用者注意.

8、本资产评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与

资产评估相关资料基础上做出的.提供必要的资料并保证所提供的资

料的真实性、合法性、完整性是委托人及相关当事方的责任；资产评

估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进

行分析、估算并发表专业意见.资产评估专业人员对该资料及其来源

进行必要的核查验证和披露,不代表对上述资料的真实性、合法性、

完整性提供任何保证,对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产

评估专业人员的执业范围

9、对被评估单位可能存在的其他影响资产评估值的瑕庇事项,

在委托时未作特别说明而评估专业人员根据专业经验一般不能获悉

的情况下,评估机构及评估专业人员不承担相关责任.

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资产评估报告

10、本评估结论未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价

或者折价,以及流动性对评估对象价值的影响

提请评估报告使用者注意以上事项及报告中载明的假设、限定条

件、特别事项对评估结论可能产生的影响.

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资产评估报告

湘天瑞评字[2023］第Z024号

资产评估报告正文

一、绪言

湖南正虹海原绿色食品有限公司:

湖南天瑞和房地产土地评估有限公司接受贵公司的委托,按照法

律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,

采用资产基础法,按照必要的评估程序,对湖南正虹海原绿色食品有

限公司拟转让股权涉及的湖南正虹海原绿色食品有限公司的股东全

部权益于评估基准日的市场价值进行了评估.现将资产评估情况报告

如下:

二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报

告使用人概况

(一)委托方、被评估单位

1、企业基本情况

名称:湖南正虹海原绿色食品有限公司

住所:岳阳市屈原管理区营田镇(屈原加油站西侧)

法定代表人姓名:周正军

注册资本:21653万元

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资产评估报告

实收资本:21653万元

公司类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

成立日期:2001年12月12日

经营范围:从事肉类制品、食品添加剂及食品包装材料制造的

资产租赁.(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营

活动)

2、企业的历史沿革

湖南正虹海原绿色食品有限公司于2001年12月12日在岳阳市

工商行政管理局登记注册,并取得注册号为430600000010299的《企

业法人营业执照》,现有注册资本21,653万元.企业的历史沿革详

见下表:序号变更日期项目变更前变更后

12011-05-19注册资本变更(注册资金、资金数额等变更)19153.0000万元[人民币]21653.0000万元[人民币]

22011-05-19投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)1股东实际出资19153.01股东实际出资21,653.0

32011-05-19投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)湖南正虹科技发展股份有限公司出资19153.00000万元人民币湖南正虹科技发展股份有限公司出资21653.00000万元人民币

42011-05-18投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)湖南正虹科技发展股份有限公司出资17153.00000万元人民币湖南正虹科技发展股份有限公司出资19153.00000万元人民币

52011-05-18投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)1股东实际出资17153.01股东实际出资19,153.0

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资产评估报告62011-05-18注册资本变更(注册资金、资金数额等变更)17153.0000万元[人民币]19153.0000万元[人民币]

72011-05-16注册资本变更(注册资金、资金数额等变更)14153.0000万元[人民币]17153.0000万元[人民币]

82011-05-16投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)1股东实际出资14153.01股东实际出资17,153.0

92011-05-16投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)湖南正虹科技发展股份有限公司出资14153.00000万元人民币湖南正虹科技发展股份有限公司出资17153.00000万元人民币

102007-12-29注册资本变更(注册资金、资金数额等变更)1710.0000万元[美元］14153.0000万元[人民币]

112007-12-29投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)湖南正虹科技发展股份有限公司出资1282.50000万元美元;捷达国际(香港)有限公司出资427.50000万元美元湖南正虹科技发展股份有限公司出资14153.00000万元人民币

122007-12-29投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)2股东实际出资1710.01股东实际出资14,153.0

132004-07-07投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)荷兰圣福特股份有限公司出资427.50000万元美元；湖南正虹科技发展股份有限公司出资1282.50000万元美元湖南正虹科技发展股份有限公司出资1282.50000万元美元;捷达国际(香港)有限公司出资427.50000万元美元

142003-12-04投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)荷兰圣福特股份有限公司出资427.50000万元美元；湖南正虹科技发展股份有限公司出资769.50000万元美元；漯河市双汇实业集团有限责任公司出资513.00000万元美元荷兰圣福特股份有限公司出资427.50000万元美元；湖南正虹科技发展股份有限公司出资1282.50000万元美元

152003-12-04投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投3股东实际出资1365.02股东实际出资1,710.0

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资产评估报告资人名称等)

162003-12-04名称变更(字号名称、集团名称等)湖南双汇正虹食品有限公司湖南正虹海原绿色食公司

172003-12-04注册资本变更(注册资金、资金数额等变更)1,940.00001,710.0000

182003-05-15注册资本变更(注册资金、资金数额等变更)1,480.00001,940.0000

192003-05-15投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)3股东实际出资1250.03股东实际出资1,365.0

202003-05-15注册资本变更(注册资金、资金数额等变更)1250.0000万元[美元］1710.0000万元[美元]

212003-05-15投资人变更(包括出资额、出资方式、出资日期、投资人名称等)荷兰圣福特股份有限公司出资312.50000万元美元；湖南正虹科技发展股份有限公司出资562.50000万元美元:漯河市双汇实业集团有限责任公司出资375.00000万元美元荷兰圣福特股份有限公司出资427.50000万元美元；湖南正虹科技发展股份有限公司出资769.50000万元美元:漯河市双汇实业集团有限责任公司出资513.00000万元美元

℃

3、公司经营情况(公司业务)

公司主要从事从事肉类制品、食品添加剂及食品包装材料制造的

资产租赁业务.

2003年-2007年公司自主经营,因猪价上涨,市场拓展进展不大,

经营模式仍未建立等影响持续亏损,于2008年停产；2009年停产后的

正虹海原通过租赁方式出租给雨润食品公司,以此控制亏损幅度,双

方后于2013年停止合作；2013年至2017年处于停业状态,2018年通过

租赁方式出租给湖南湘穗食品有限公司,2019年至今改为营业状态,

未开展实质业务.

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资产评估报告

4、企业股权及组织架构

(1)企业股权结构

截至评估基准日,各股东出资额及出资比例如下:

单位:人民币万元序号投资者名称投资日期认缴出资额出资比例

1湖南正虹科技发展股份有限公司2012-12-1221653100%

(2)企业组织架构湖南正虹科技发展股份有限公司大股东控股股东股东1

周正军邮事长 e 高管4 今湖南正虹海原绿色合品有限公司

第和平董东

吴立安董事历史股东

吴运桃监事0

5、历史财务状况

被评估单位近年来的资产状况及经营状况见下表:

表一:项目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年11月30日

资产总额(元)42,664,858.9739,924,570.3439,404,047.7440,853,848.66

负债总额(元)9,806,310.238,159,721.108,240,119.899,578,280.73

股东权益(元)32,858,548.7431,764,849.2431,163,927.8531,275,567.93

表二:项目项目2020年2021年2022年2023年1-11月

一、营业收入1,337,176.241,782,901.981,782,901.38-207,967.01

二、营业利润-1,610,715.93-1,093,699.50-600,921.39-2,363,697.44

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资产评估报告三、利润总额-1,610,715.93-1,093,699.50-600,921.39-1,917,972.02

减:所得税费用

四、净利润-1,610,715.93-1,093,699.50-600,921.39-1,917,972.02

注:评估基准日资产负债财务数据来源于湘圣专审字[2023]第645号专项审计报告,其

他年度数据来源于企业未经审计的年度财务报表

(三)委托方与被评估企业关系

委托方与被评估企业系同一单位.

(四)委托方以外的其他评估报告使用者

本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报

告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖.

三、评估目的

湖南正虹海原绿色食品有限公司拟转让股权,需对湖南正虹海原

绿色食品有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估,

为上述经济行为提供参考价值依据.

四、评估对象及范围

(一)评估对象

本次评估对象为湖南正虹海原绿色食品有限公司股东全部权益.

(二)评估范围

本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基准日湖南正虹海原

绿色食品有限公司经专项审计后的全部资产及负债:

湖南正虹海原绿色食品有限公司的资产和负债汇总表

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资产评估报告

金额单位:元序号科目名称账面价值

1一、流动资产合计109,443.57

2货币资金968.37

3交易性金融资产-

4应收票据-

5应收账款-

6预付账款60,000.00

7应收股利-

8应收利息-

9其它应收款48,475.20

10存货-

11一年内到期的非流动资产-

12其他流动资产-

13二、非流动资产合计40,744,405.09

14可供出售金融资产-

15持有至到期投资-

16长期应收款-

17长期股权投资-

18投资性房地产-

19资产35,422,826.64

20在建工程-

21工程物资-

22固定资产清理-

23生产性生物资产-

24资产-

25资产5,321,578.45

26开发支出-

27商誉-

28长期待摊费用-

29递延所得税资产-

30其他非流动资产-

31三、资产总计40,853,848.66

32四、流动负债合计9,578,280.73

33短期借款-

34交易性金融负债-

35应付票据-

36应付账款44,993.28

37预收账款-

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资产评估报告38应付职工薪酬50,732.95

39应交税费263,363.27

40应付利息-

41应付股利-

42其它应付款9,219,191.23

43一年内到期的长期负债-

44其它流动负债-

45五、长期负债合计-

46长期借款-

47应付债券-

48长期应付款-

49专项应付款-

50预计负债-

51递延收益-

52递延所得税负债-

53其他非流动负债-

54六、负债合计9,578,280.73

55资产31,275,567.93

上述评估基准日财务数据已经湖南圣盛达联合会计师事务所(普

通合伙)审计,并出具湘圣专审字[2023]第645号标准审计报告.

以上纳入评估范围的资产及负债与委托的经济行为涉及的评估

范围相一致.

(三)对被评估单位产生重要影响的主要资产概况:

1、预付账款账面值60,000.00元,未计提坏账准备,账面净额

60,000.00元,主要为国家电网的预交电费.

2、其他应付款账面值9,219,191.23元,未计提坏账准备,账面

净额9,219,191.23元,主要为湖南正虹科技发展股份有限公司的往来

款、湖南湘穗食品有限公司的设施费用、有色金属二十三冶公司的诉

讼费等.

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资产评估报告

3、房屋建(构)筑物类资产

房屋建(构)筑物账面原值77,661,216.39元,净值30,362,347.42

元,具体包括水泵房、机房、门卫室、值班室、分割车间厂房、锅炉

房、急宰间、酸化池、门卫室1、门卫室2、综合楼、猪头加工厂、

炼油间、2000T冷库、污水处理站、厂区道路、厂区围墙、车棚、单

车棚,于2002-2012年建成,位于岳阳市屈原管理区营田镇屈路北

湖南正虹海原绿色食品有限公司厂区内.房屋建(构)筑物因年久失

修,车间厂房漏雨严重,墙面、过道、地面都需要维修改造,地下水

管、线路因年久也需要更换,部分房屋也需要改造.

①申报的房屋建(构)筑物类型主要分为钢混结构、混合结构、

砖木结构,其建筑结构特征如下:

钢混结构

钢混(框架)结构的基础一般为独立基础或杯型基础,上部为现制

钢筋砼框架柱、梁、板,形成整个房屋的框架骨架,围护墙体一般为

加气混凝土砌块,屋面一般有保温层或防水材料防水层.外墙贴墙面

砖,地面水泥地面或地面砖,内墙面刷墙漆,铝合金窗.部分房屋因

年久失修,房屋漏雨严重,水电线路腐蚀严重.

混合结构

混合结构的基础一般为条形基础,承重结构为实心标准砖墙及钢

筋砼梁、柱,钢筋砼楼屋面板,屋面一般有保温层或防水材料防水层.

外墙贴墙面砖,地面水泥地面或地面砖,内墙面刷墙漆,铝合金窗.

部分房屋因年久失修,房屋漏雨严重,水电线路腐蚀严重.

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资产评估报告

砖木结构

砖木结构的基础一般为砖基础,承重结构为混水砖墙,屋面一般

为木屋架.外墙清水墙,地面水泥地面,内墙水泥抹灰.因年久失修,

房屋漏雨严重,水电线路腐蚀严重.

②权属状况

截至评估基准日,纳入评估范围内的房屋建筑物有11栋房屋已

取得《不动产权证书》,已办证房屋建筑面积合计29356.76平方米,

有2栋房屋未办理《不动产权证书》,未办证房屋建筑面积合计

1473.12平方米,具体情况详见下表:

已办证房屋情况一览表序注释号产权持有单位房屋名称房屋所有权证结构楼层/总楼层房屋用途建筑面积(m)

1湖南正虹海原绿色食品有限公司水泵房湘(2022)屈原管理区不动产权第0000472号钢混1/1工业91.93

2机房、变配电间(制冷机房)湘(2022)屈原管理区不动产权第0000477号钢混1/1工业1,224.63

3值班室湘(2022)屈原管理区不动产权第0000476号混合1/1工业96.62

4分割车间厂房湘(2022)屈原管理区不动产权第0000478号钢混1-2/2工业23,778.89

5锅炉房湘(2022)屈原管理区不动产权第0000474号钢混1/1工业442.14

6急宰间湘(2022)屈原管理区不动产权第0000473号钢混1/1工业887.06

7酸化池湘(2022)屈原管理区不动产权第0000479号钢混1/1工业186.54

8门卫室1湘(2022)屈原管理区不动产权第0000490号混合1/1工业25.01

9门卫室2湘(2022)屈原管理区不动产权第0000471号混合1/1工业25.01

01综合楼湘(2022)屈原管理区不动产权第0000475号钢混1-4/4工业2,237.84

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资产评估报告11猪头加工厂湘(2022)屈原管理区不动产权第0000489号砖木1/1工业453.02

合计29,356.76

未办证房屋情况一览表序号产权持有单位位置建筑物名称建筑面积(m2)

1湖南正虹海原绿色食品有限公司岳阳市屈原管理区营田镇屈汨路北湖南正虹海原绿色食品有限公司厂区内炼油间153.12

2 2000T冷库 1320

合计1,473.12

构筑物主要为污水处理站、厂区道路、厂区围墙、车棚、单车棚.

以上构筑物均为企业自建,于2003年至2004年间建成投入使用.

4、设备类资产

(1)机器设备

机器设备账面原值66,890,803.09元,净值4,680,250.70元,

共279项,主要是屠宰生产线、蒸发式冷凝器、分割生产线、冷风机、

火腿肠自动充填机等,主要设备购置于2003年至2012年期间,部分

设备于2023年11月由湖南湘穗食品有限公司转入,存放湖南正虹海

原绿色食品有限公司生产车间内,截止资产清查日,设备大部分已投

产20年,现整个生产线无法启动生产,整个液氨制冷系统因管道腐

蚀泄露严重,制冷设备需要大修,屠宰、分割生产线的设备也需要进

行大修和改造.

(2)其他设备

其他设备账面原值313,244.00元,净值271,951.80元,共58

项,主要是会议桌椅、沙发茶几、电脑等,主要设备购置于2003年

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资产评估报告

至2006年期间,部分设备于2023年11月由湖南湘穗食品有限公司

转入,存放湖南正虹海原绿色食品有限公司办公区域内,截止资产清

查日,由于闲置时间较长,设备较陈日,影响正常使用功能.

(3)电子设备

电子设备账面原值636,206.23元,净值108,276.72元,共48

项,主要是空调、电子平台称、电子监控设备等,主要设备购置于

2003年至2008年期间,部分设备于2023年11月由湖南湘穗食品有

限公司转入,存放湖南正虹海原绿色食品有限公司生产车间及办公区

域内,截止资产清查日,由于闲置时间较长,大部分电子设备技术状

态差,影响正常使用功能.

5、无形资产土地使用权

本次评估的宗地是湖南正虹海原绿色食品有限公司占用的土地

共一宗,账面值5,321,578.45元,位于岳阳市屈原管理区营田镇屈汨

路北.宗地的具体情况如下:

(1)估价对象产权情况一览表权证号码湘(2022)屈原管理区不动产权第0000472、0000477、0000476、0000478、0000474、0000473、0000479、0000490、0000471、0000475、0000489号

权利人湖南正虹海原绿色食品有限公司

共有情况单独所有

坐落屈原管理区营田镇屈汨路北湖南正虹海原绿色食品有限公司

不动产单元号 430681040019GB00201F00080001、430681040019GB00201F00030001430681040019GB00201F00020001、430681040019GB00201F00070001430681040019GB00201F00050001、430681040019GB00201F00110001430681040019GB00201F00090005、430681040019GB00201F00060001430681040019GB00201F00040001、430681040019GB00201F00100002430681040019GB00201F00010001

权利类型国有建设用地使用权

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资产评估报告权利性质出让

用途工业用地

面积 79693.50m2

使用期限国有建设用地使用权:2002年6月26日起至2052年6月25日止

权利其他状况土地使用权面积:79693.50m2土地独用面积:79693.50m2分摊土地使用权面积:0.00m2

(2)估价对象基本情况及权利状况

估价对象位于岳阳市屈原管理区营田镇屈汨路北,其南临屈原大

道,西临正虹集团兴农分公司,东临小路,北临小路.现状土地开发

程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地

红线内场地平整.估价对象已办理《不动产权证书》,土地使用权人

为湖南正虹海原绿色食品有限公司,土地使用权面积为79693.50平

方米,准用年限50年,至评估基准日剩余使用年限为28.57年.至

评估基准日待估宗地未设立地役权他项权利,待估宗地权属清断,界

址清楚.至评估基准日,估价对象已开发完成.

(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产

1、企业申报的账面记录的无形资产

除土地使用权外,企业未申报其他账面记录无形资产.

2、企业申报的账面未记录的无形资产

企业未申报其他账面未记录的无形资产.

(五)企业申报的表外资产情况

企业未申报表外资产.

(六)资产负债表列示资产、负债之外,被评估单位评估基准日

尚存在的资产负债

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资产评估报告

企业未申报其他账面未记录的资产负债.

(七)引用其他机构报告的情况

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系湖南圣盛达联

合会计师事务所(普通合伙)的审计结果,除此之外,未引用其他机

构报告内容.

五、价值类型

(一)价值类型的定义

价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式,即价值内涵.

价值类型需要与资产行为的发生相匹配.

(二)本次评估的价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况,本次评估结果的

价值类型为市场价值.

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何

强迫压制的情况下,对在评估基准日进行正常公平交易中,某项资产

应当进行交易的价值估计数额.

六、评估基准日

(一)根据委托方要求,本次评估的基准日为2023年11月30

日.

(二)评估基准日的确定,是委托方及被评估单位根据以下具体

情况协商择定的:

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资产评估报告

1、该评估基准日与会计报表的时间一致,为利用会计信息提供

方便.

2、评估基准日与评估日期较接近,减少实物量的调整工作,增

加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度.

3、本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近,

有利于保证评估结果有效地服务于评估目的.

(三)本次资产评估工作中,资产评估范围的界定、评估价值的

确定、评估参数的选取等,均以该日之外部经济环境以及市场情况确

定.本报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准.

七、评估依据

在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法

律法规,以及在评估中参考的文件资料主要有:

(一)行为依据

1、委托方与我公司共同签订的《资产评估委托合同》.

(二)法规依据

1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人

民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通

过);

2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届

全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正)；

3.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部

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资产评估报告

令第97号)；

4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届

全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订)；

5.《企业会计准则一基本准则》(财政部令第33号,财政部令

第76号修订);

6.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第

十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过)；

7.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年中华人民共和

国主席令第5号)；

8.《国有资产评估管理办法》(2020年国务院今第732号),

9.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12

注释号

10.《企业国有资产监督管理暂行条例》(2003年中华人民共和

国国务院令第378号)；

11.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委财政部令第32

注释号

12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国

务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号)；

13.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号)；

14.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税

[2018]32号);

15.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税

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资产评估报告

[2016]36号)；

16.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的

公告》(财政部税务总局海关总署[2019]39号)；

17.《关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》(财税

[2015]119号);

18.《关于提高研究开发费用税前加计扣除比例的通知》(财税

[2018]99号);

19.《中华人民共和国民法典》(十三届全国人大三次会表决通过,

2021年1月1日起施行);

20.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第三

十二号,2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员

会第十二次会议通过);

21.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256

注释号

22.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月

7日国务院令第645号第三次修订)；

23.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席

令第三十二号,2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常

务委员会第十二次会议通过);

24.有关其他法律、行政法规、通知文件等.

(三)评估准则依据

1、资产评估基本准则

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资产评估报告

《资产评估基本准则》(财资(2017)43号)；

2、资产评估执业准则

(1)《资产评估职业道德准则》(中评协(2017)30号)；

(2)《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协(2018)

36号)；

(3)《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协(2018)

35号)；

(4)《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协(2017)

33号)；

(5)《资产评估执业准则一资产评估档案》(中评协(2018)

37号)；

(6)《资产评估执业准则一机器设备》(中评协(2017)39号);

(7)《资产评估执业准则一不动产》(中评协(2017)38号);

(8)《资产评估执业准则一无形资产》(中评协(2017)37号);

(9)《资产评估执业准页一资产评估万法》(中评协(2019)

35号)；

3、资产评估指导意见

(1)《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号)；

(2)《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(2017)48

注释号

4、资产评估指南

《评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号);

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资产评估报告

5、其他行业准则依据

(1)《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

(2)《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；

(3)《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014):

(4)《会计准则》及其应用指南.

(四)权属依据

1、企业营业执照等法律性文件;

2、公司章程;

3、不动产权证书复印件;

4、重要资产购置合同或发票;

5、被评估单位财务报表;

6、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等其

它资料.

(五)取价依据

1.《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；

2.慧讯网等专业查询网站;

3、湖南省房地产业协会发布的《湖南省建筑物建设成本参考标

准研究成果的通知》(湘房协(2023)3号)；

4.建设工程造价管理站公布的材料价格信息;

5.中国土地市场网颁布的土地成交资料;

6.全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR),

中国人民银行公布的长期国债利率、汇率等;

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资产评估报告

7.国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件;

8.湖南圣盛达联合会计师事务所(普通合伙)出具的专项审计报

告(湘圣专审字[2023]第645号)；

9.公司提供的部分合同、协议等;

10.评估人员现场勘察记录;

11.评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料.

(六)参考资料及其它

1、委托人提供的有关事项说明、及资产评估申报明细表;

2、评估人员现场勘查、核实资料;

3、其他参考资料.

八、评估方法

(一)资产评估的基本方法

《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则-企业价值》和有

关资产评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础

法.

1、市场法

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直

接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法.其使用的基本前提有:

(1)存在一个充分发展且活跃的资本市场；

(2)资本市场上存在相同或类似的参照物,或存在着足够的交

易案例；

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资产评估报告

(3)参照物与评估对象的价值影响因素明确,可以量化,相关

资料可以搜集且具合理性、有效.

2、收益法

收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评

估方法.应用收益法必须具备的基本前提有:

(1)资产购买者的购买价格不会超过企业(或与该企业相当且

具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值;

(2)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;

(3)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货

币衡量;

(4)被评估资产预期获利年限可以预测;

(5)企业能通过不断地自我补偿和更新,使企业持续经营下去

并保证其获利能力.

3、资产基础法

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,

评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的

评估方法.采用资产基础法的前提条件有:

(1)被评估企业各单项资产能被确认,取得的历史数据完整;

(2)可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平

均成本资料.

企业价值评估中的市场法、收益法和成本法,以及由以上三种基

本评估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体

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资产评估报告

系,且各种评估方法之间存在着内在联系而又各有特点.三种评估基

本方法是从不同的角度去表现资产的价值.评估中,需要根据经济行

为的目的,评估对象的具体状况等相关条件,判断选择适当的评估方

法.

(二)评估方法的选择

根据国家关于资产评估的有关准则及法规,我们对委托评估范

围内资产进行了必要的核查及技术调查,实施了我们认为必要的其

他程序,在此基础上,分别对资产基础法、市场法、收益法三种评

估方法的适用性进行了分析判断(对收益法、市场法、资产基础法

的分析判断情况见下段论述),并采用资产基础法评估湖南正虹海

原绿色食品有限公司的股东全部权益价值.

1、市场法适用性分析

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的

企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值

的评估思路.市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公

司比较法.由于目前国内的类似企业在产权交易市场或交易案例不多,

相似权益性资产交易市场尚不活跃,相似交易对象信息尚缺乏透明度

难以取得充分、可靠的经营财务数据；在资本市场上同行业、同规模

同业务类型的上市公司数量不多,其经营业务和财务数据与被评估单

位差距较大,不具可比性,难以获得适当的价值比率或经济指标建立

相应的评价体系和回归分析,故难以采用市场法进行评估.

2、资产基础法适用分析

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资产评估报告

(1)从企业历史资料齐备性分析

被评估单位已经营多年,企业的各项资产、负债资料齐备,不仅

可根据财务资料和构建资料等确定资产数量,还可通过现场勘查核实

其使用状况及数量记录真实性.

(2)资产价值估算可行性

经清查后,被评估单位资产构成清断,可以从公开市场获取评估

资产现行市场价值所需的相关信息,满足采用成本途径评估的要求.

评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础,

估算其尚可使用年限,进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和

收集相关资料的基础上,考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济

性贬值率,进而估算其成新率.

因此,假设待估企业在持续经营前提下,可从成本取得途径的

角度采用资产基础法进行评估.

3、收益法适用性分析

2003年-2007年公司自主经营,因猪价上涨,市场拓展进展不大,

经营模式仍未建立等影响持续亏损,于2008年停产；2009年停产后

的正虹海原通过租赁方式出租给雨润食品公司,以此控制亏损幅度,

双方后于2013年停止合作；2013年至2017年处于停业状态,2018

年通过租赁方式出租给湖南湘穗食品有限公司,2019年至今改为营

业状态,未开展实质业务.由此可看出,被评估单位经营模式不固定,

历史年度经营收益不稳定,各种经营数据与指标无法作为未来年度

预测依据,在未来年度其收益与风险不能可靠地估计,因此本次评

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资产评估报告

估不适宜采用收益法进行评估.

经上述综合分析,本次对被评估单位所有者全部权益价值评估

采用资产基础法进行.

(三)采用资产基础法评估企业账面列示各项资产负债之市场价

值

资产基础法中各单项资产及负债的评估方法为:

1、货币资金仅包括银行存款.对银行存款进行函证,检查银行

对账单和银行存款余额调节表.货币资金经核对无误后,以经核实后

的账面价值确认评估价值.

2、其他应收款

评估人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同,以及对大额款项

进行函证等方法对其他应收款进行核实,并借助于历史资料和现场调

查核实的情况,具体分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、

欠款人资金、信用、经营管理现状等情况.在此基础上,按预计可回

收金额确定相应项目的评估值.

3、预付账款

对于预付账款,评估人员通过核查账簿、原始凭证,并对大额款

项进行函证或相关替代程序进行清查核实,在此基础上按预计可收回

行情