步入滞胀周期。我们认为行业在二季度仍会处于滞涨周期中,即成交无起色而房价仍维持高位的阶段,我们分析了后调控时代行业经历的一短一长两个滞胀周期。

在两个滞胀周期中,地产股一般同步或者跑输市场。

走出滞胀周期后,地产股开始超越市场,但在短周期之后,地产股的上涨空间有限;而长周期之后,房价调整较为充分,地产股的表现也明显超越市场。

本轮周期调整不充分。虽然目前成交开始出现负增长,但一线城市房价尚未实质调整,所以政策预期也不会有实质改变。从直观反映供求关系的批售比分析,北京和上海的成交需要实现43% 和16% 的下滑或者供给的同比例上升,才可能达到房价调整的临界点。但两个城市相比上一轮调整周期的低点,房价分别上升了41% 和18% ,这会影响购买力,成交量短期难有起色,而房价也不会立即调整,所以这一轮滞胀周期不会是短周期

政策外力可能会改变周期进程。上述判断是根据行业自身的供求关系,但政策可能成为改变周期的外力,因为目前整体经济环境同样处于回落趋势中,市场开始预期政策放松。我们认为放松可能会缩短滞胀周期,但从之前的历史也可以看到,短滞胀周期后,地产股也不会有明显行情。仅从地产投资的角度,对经济直接影响并不明显,因为这几年经济增长已经展开了去地产投资的过程。我们判断今年房地产投资会下降2 个百分点,对GDP的影响只有0.14 个百分点。从地产的角度,二季度即开始放松的必要性似乎不大。

投资策略。二季度地产滞胀周期延续的概率较大,地产股获得超额收益较难。如果行业能够走完这一轮调整,也即实现价格的回调,行业的政策预期和投资逻辑都会利于地产实现较大的行情。投资标的我们建议选择估值可靠且抗风险能力强的万科、招商,同时重点布局治理改善和销售增长潜力大深长城、北京城建、华业地产、泛海建设,另外建议关注京津冀主题投资的相关公司,推荐荣盛发展、首开股份、华夏幸福。

风险提示。政策放松导致房价不能达到预期效果。