投资建议

行业策略:目前一线龙头估值水平为8.2 倍左右,而前期估值略高的二线龙头也开始下降到8 倍左右,目前板块表现已经一定程度反映了行业的负面预期,虽然短期内流动性收紧还可能困扰地产股的估值水平,但从中期角度地产股投资价值已经较为明显,建议买入业绩确定且抗风险能力强的一二线龙头,重点公司推荐万科、保利地产、招商地产、金地集团、金科股份、荣盛发展、北京城建、华业地产。

行业观点

近期由于流动性紧张开始令市场担忧行业基本面。地产是典型的资金推动型行业,流动性的变化必然会对行业产生深刻影响。而目前市场对流动性的主流观点可概括为两点,一是发生金融危机可能性很小,二是流动性最紧张时期已过,但资金成本难降至之前水平。在这样的前提下,行业的投资和销售无疑都会有所下滑,而对投资的影响会甚于销售。

因为金融机构经过本次“钱荒”,会主动压缩影子银行业务,社会融资总量在下半年会放缓。而目前银行表外资产业务有相当比例投入到房地产业中,未来地产企业不仅面临融资成本上升的问题,而更多是部分项目无法获得启动资金,从而延缓开工计划,对行业的整体投资构成负面影响。我们判断13年全年房地产投资的增速会从目前的20.6% 下降至17.3% 。

至于销售也无疑会受到影响,但我们认为不会在目前基础上再出现明显下滑,因为影响销售的主要是居民购房成本和预期,流动性的紧张会影响企业资金成本,但居民按揭利率提升可能性不大,而目前市场中主要购房群体为首次置业,在6.19 日的国务院常务会议上,李克强总理提出“支持居民家庭首套自住购房”,银行在这样的基调下提升按揭贷款利率可能性并不大。当然,由于银行额度的紧张,按揭贷款的发放周期会受到影响。

而从项目的去化率分析,目前重点城市相比三月份高点虽略有下滑,但仍保持在50-70%的水平,尤其二线城市表现更为稳定。而五月分一线成交同比已经负增长16% ,相比3 月份56% 的增速而言,去化率与成交量明显并不同步。说明成交下滑也有供给下滑的影响,我们了解到部分楼盘目前申领预售证的难度较大,所以开发商也开始观望,但这一局面不会永远持续下去,终究有打破均衡的时点。近几年地产股基本面,尤其是房价和地产股的估值一直表现出跷跷板的关系,未来流动性收紧对抑制房价的上涨会起到一定作用,但对地产股的估值水平未必是坏事,只要企业销售不会出现超预期的下滑,地产股的估值中枢稳定,持有地产股至少可以获得上市公司的成长收益。

风险提示

流动性紧缩超出预期,行业成交量大幅下滑。