零售、酒店业绩双双下滑。2012 年营业收入为33.77 亿元，较上年同期增长5.73%；归属于母公司所有者的净利润为1.52 亿元，较上年同期减少13.48%；基本每股收益为0.426 元，较上年同期减13.41%。零售业实现净利润同比下降26.21%，主要是大连友谊商城本店一、二期贯通施工部分经营场所分期停业施工影响所致。酒店业利润同比下滑80%，主要是同期酒店业转回坏账准备所致。

股价触底信号显露，结构性反弹预期增强。公司目前股价已经降至6元左右，2012 年MBO 的间接收购公司的成本为5.13 元每股，另外温氏集团在二级市场接收大友股份的成本6.1 元每股。对比分析我们认为大连友谊的目前股价的下跌空间收窄，触底反弹的可能性较大，如果下跌到5 元以下，则存在超跌反弹的结构性机会。

房地产结算释放业绩预期增强，但释放节奏难以把握。2012 年末公司的预收账款余额为30.42 亿元，主要是苏州海尚壹品、大连壹品天城等的房屋预售款，房屋的结算将集中于13、14 年，假设所有预收房款于2013 年结算，按房地产平均20%的净利率，将为贡献6 亿元的净利润，折合每股收益1.68 元，由此增厚公司业绩。但是业绩主要和结算进度相关，而结算进度公司有较强的可调性，因此我们对结算进度的时间无法做准确分析，但是结算空间对业绩增厚影响很大。

MBO 激励管理层提升经营效益，带给投资者适度多头预期。2012 年11 月公司管理层通过大连嘉威德投资有限公司对本公司的增持将持股比例从16.6%提升至51%。此次MBO 能够进一步激励经营管理团队创造效益。不过，由于管理层所持股份无法流通；同时MBO 前后，公司经营控制权并未发生实际变更，因此，投资者应对MBO 的正面影响采取适度谨慎态度。

盈利预测：预计2013、2014 年EPS 分别为0.49（其中商业约有0.15）、0.57 元，对应当前股价PE 为12.36 和10.74。我们认为公司股价向下空间有限，若跌至5 元以下存在结构性上涨机会。维持“中性”评级。