公司公告2012年年报：1、2012年实现营收33.77亿元，同比增5.73%，扣非后实现归属净利润1.52 亿元，同比下降12.9%，实现EPS 0.43 元；2、利润分配方案：拟每10 股派发现金股利2 元（含税），不送股。

公告点评：

2012 年业绩低于预期，原因主要系公司三大业务的经营情况下半年未见明显好转（零售业、酒店业及房地产业下半年的利润下滑幅度较上半年有所扩大），同时期间费用率上升较快所致。

①零售业：受整个消费市场不景气，以及友谊商城一二期贯通施工导致部分经营场所停业等因素影响，公司2012 年商业部分的营业收入为16.43 亿元，同比下降7.6%，营业利润亦同比下降26.21%（上半年下降幅度为22.67%）；

②酒店业：受大连酒店行业激烈竞争，以及同期转回酒店业坏账准备等因素影响，公司2012 年酒店业务实现收入2.91 亿元，与2011 年基本持平，但营业利润却同比下降80%（上半年下降幅度为76.98%）；

③房地产：受开发周期影响，本期结算的地产收入为14.01 亿元，同比增33.81%，但营业利润受毛利率下滑影响，同比下降1.09%（上半年为正增长16.62%）；④期间费用率：受资金占用增加及借款利率提高影响，公司的财务费用较去年同期增长89.6%，并使得公司的期间费用率同比提高1.73 个百分点，达到17.57%。

公司的MBO 已于2012 年11 月完成，未来的业绩释放值得期待。①零售业：目前公司的友谊商城一二期已实现无缝连接，装修改造、品类调整也已基本结束，二期新增的2 万平米营业面积，以及协同效应的发挥，将使得公司的商业利润快速增长；②酒店业：2013 年的营业利润有望逐步恢复至3000 万左右的正常水平；③房地产：2012 年末公司共有房屋预收款27.64 亿，折合EPS 约1.1 元，未来将逐步结算，这些房屋预收款将是公司未来业绩增长的重要保障。

公司地产业务储备项目较多，未来可持续成长。公司的地产项目布局以3 大战略区域为主（以大连为重心的东三省、以苏州为中心的长三角、以邯郸为切入口的环渤海），目前共拥有权益未结算建筑面积90 多万平米，2013、2014 年预计将分别有苏州唯亭、河北邯郸、沈阳金廊等项目开盘并陆续结算，如果再考虑到公司2012 年末拥有的27.64 亿房屋预收款，则公司未来地产业务可持续成长可期。

盈利预测：预计公司2013－2015 年EPS 分别为0.71 元、0.87 元、1.05 元，其中地产业务是未来业绩增长的主要动力。我们认为公司未来的看点主要是MBO 后的业绩释放、友谊集团的资产注入以及较高的资产重估值（NAV 10.62 元），给予商业15 倍PE，地产8 倍PE，目标价7.8 元，首次给予“推荐”评级。

风险提示：消费持续低迷、财务费用快速上升、房地产调控