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4 月28 日中共中央政治局召开会议（下称“会议”），其中对房地产提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设。规划建设保障性住房。”

评论

会议房地产政策延续此前取态，兼顾住房需求支持与供给侧“保交付”。

本次会议中房地产政策表述基本延续2022 年7 月政治局会议取态，需求侧继续坚持“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”，供给侧持续强调“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。我们认为各城市根据自身情况自下而上地调节行业政策力度，同时推进保交楼举措持续落地以稳定消费者购房信心，是现阶段促进基本面实现平稳复苏的两条政策主线。

会议再次强调行业长期制度性建设，首次提及核心城市城中村改造工作。

在中长期房地产行业发展方面，会议再次指出要“推动建立房地产业发展新模式”（该表述首次见于2021 年中央经济工作会议），并首次提及“在超大特大城市1积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’2公共基础设施建设”。我们认为保证居住用地充足供给是满足超大特大城市中居民合理住房需求的关键，而在中长期维度上稳步推进以城中村改造为代表的城市更新有助于盘活低效存量用地资源，从供给侧发力促进房地产行业平稳健康发展，这亦是构建房地产新模式的关键一环。基于卫星投影数据，我们估测出2018 年北上广深等10 城核心区内约39%存量地表（剔除开放空间与水网）建筑高度不足2 层，有可能成为实施改造提效的区域。

继续看好两市开发、物业板块投资机会。会议房地产政策整体取态温和，有助于促进目前尚处复苏初期的基本面持续回暖。往前看，我们建议关注各城市新房量价的分化表现，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和基本面修复过程中更加受益。A股建议：1）优先受益于销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：金地、万科、城建发展。H股建议：1）均好型标的：中海、华润、建发国际；2）财务稳健的低估值标的：金茂、中海宏洋、绿城。物管板块，1）持续推荐稳健型标的如保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；2）半年维度不动产服务代建板块首推标的绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。