本报告导读：

2023年3月70城新房和二手房房价指数同环比均有所改善，但是当前房企涨价能力依然不算太强，仅部分城市和项目具备条件。房企资产负债表依然处于缓慢修复中。

摘要：

3月70城新房和二手房房价指数同环比均有所改善。新房连续三个月同环比下降的城市为3 个（2 月为9 个），包括大连、牡丹江和泉州，二手房连续三个月同环比下降的城市为11 个（2 月为29 个），包括呼和浩特、长春、南昌、唐山、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、泉州、宜昌等。其中，牡丹江和泉州是新房和二手房房价指数均同环比连续下降，而大连二手房在3 月环比出现上升。3 月房价指数同环比连续下降的城市数量在减少，房价下跌风险有一定程度下降。

我们在3 月提到价格的回升才能带来资产负债表的修复和加大供给的推出。我们在前期报告《价在量先》提到过，量在价先是基于商品的供需逻辑的结果，然而房地产并不是简单的商品逻辑，历史上也并没有成立过，反而在2015 年库存达到当时顶峰时楼市价格依然处于上行周期。楼市的底部是因为货币政策和信用的底部，而不在于库存水平，因此库存不是核心变量。再回到当前，由于房企资产负债表系统性受到冲击，部分房企甚至出现资不抵债的风险，因此使得推盘和开工的积极性有所降低，才会出现潜在备案库存的下降，然而实际上却是在手库存依然较高，价格的恢复才能带来供给的加大。

因此关注转到房企的涨价能力上，目前看部分项目和部分城市具备一定能力，市场转向分化。当前房价同比虽然依然在下降，但是环比在逐渐改善，年初房贷利率政策的出台，叠加一季度需求的集中释放，使得价格下跌的趋势有所停止。目前新房端的提价一方面体现在过去的买房折扣的逐渐撤回，一方面体现在新备案项目因为核心区位和改善的原因使得价格有所突破，因此呈现了结构性因素带来的价格回升。而随着价格回升，4 月需求再一次出现放缓的趋势，意味着当前房企的涨价能力并不完全通畅，市场出现分化表现。

继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023 年地产板块内的更有选择。价格回升但传导并不通畅，当前需求再次放缓，地产销售脉冲式的发展带来的不确定性加强。优质园区运营公司反而享受更确定性收益。重点推荐中新集团、招商蛇口。其他继续推荐央国企房企，包括成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。