本报告导读：

供给侧的优化是当前供给侧改革的结果，同时以此建立起新的进入壁垒。自2017年行业一直讨论集中度提升逻辑，但从结果来看，当前尚未出现。

摘要：

供给侧改革通过现有产能优化来建立新的进入壁垒，从房企的供给侧改革看，本质还是进入壁垒问题。我们反复强调过，地产的核心竞争力在于融资能力，过往每一轮周期的黑马，也是凭借自身的融资能力高速增长，本轮地产下行周期的胜出者，也是凭借自己的融资能力得以生存。因此，房企的供给侧改革，核心是在于给融资加把锁，更加规范、更加严格、更高要求的融资约束，是房企供给侧改革的核心。

然而我们在深度报告《新天下，新玩家》中也着重提到，如果是融资能力，行业的门槛就天然的不高。例如当前以建筑企业、地铁公司为代表的新参与者，凭借自身的融资能力快速增长，也即，房企的供给侧改革很难出清，只是换了新的参与者。回顾历史，每一轮地产周期，新出现的都是黑马，而非全部是原有的龙头，本轮也一样，例如，2022年我们推荐的二线央国企，也是黑马的代表。我们认为，二线央国企和新进入地产的新参与者，仍将继续引领2023 年的房地产市场。

当土地和房地产金融相结合之后，使得本轮供给侧改革时间拉长。土地和房地产金融结合之后使得房地产行业的金融属性大幅增强，体现是房企库存和房价之间同涨同跌，完全不同于商品的供需关系。目前房地产行业仍处于高库存向低库存过渡期，当前库存久期依然无法匹配负债久期，行业发展模式仍待转变。

由价格调整带来的房企资产负债表萎缩使得有效供给不足，将带来2023 年上半年的弹性，压力在下半年，全年看好园区类企业。由于资产负债表潜在为负，将带来市场有效供给不足，叠加需求的释放，上半年体现为楼市的弹性。随着资产负债表修复，以目前的库存水平看（参考《车位，解密库存》），仍有大量潜在供给。全年核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，推荐成长性公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

风险提示：重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。