本报告导读：

2023 年3 月TOP50 房企实现销售金额4486 亿元，同比增长38.6%，较2023 年2 月提升9.8pcts。其中民企、国企和央企分别同比增长0.6%、88.9%和74.5%。

摘要：

3月房企销售 增速继续提升，民企转正，央企有所回落，而国企依然维持高位。2023 年3 月，TOP50 房企实现销售4486 亿元，同比增长38.6%，较2 月提升9.8pcts。其中，民企销售增速较1 月提升17.5pcts，达到0.6%，开始转正。国企增速较1 月继续提升27.1pcts，达到88.9%。央企增速较1 月回落57.6pcts，达到74.5%。此外，TOP10 房企增速略有回落，而TOP11-30 房企和TOP31-50 房企增速持续提升。TOP20 中，中海地产、华润置地、华发股份、建发股份、保利置业、中国铁建等央国企，同比增速依然达到100%以上。

市场预期的市场“差”更多的其实是斜率，而不是绝对量。自3 月以来，市场一直持续关注高频网签数据和环比变化，由于高频数据的环比下降带来市场预期从极度乐观转为极度悲观。2 月的销售改善幅度是大超预期的，这背后代表着2 月的数据本身有一定异常。一方面存在春节因素，但另一方面确实是积压的需求在春节后集中释放。当积压的需求释放后，3 月市场确实出现一定程度的降温。降温的原因也包括目前市场供给结构与需求结构的不匹配，以及部分市场和项目涨价后影响需求，居民出现观望现象。考虑到2022 年同期低基数的影响，市场对于3 月和4 月增速回正没有太大分歧。分歧在于修复幅度，也就是增速的斜率问题，从绝对量来看，3 月只是回到了过去的正常水平。

不管是因为销售没有维持2 月的增速修复幅度，还是因为数据好而对政策出台的预期减少，都反映了当前地产板块的疲软。不管是数据没有继续出现如2 月份的超预期，还是需求带来的韧性使得对于需求端政策的进一步放松的预期得以落空，都带来近期地产板块的疲软。一二线城市需求依然展现了较强的韧性，但依然存在分化。核心区位的项目稀缺，而城郊库存依然较高，使得一二线城市改善性需求的释放出现滞后，因此使得市场对于房地产市场是否真正回暖依然存在分歧，4 月和5 月依然是对市场判断的不明朗期。

继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023 年地产板块内的更有选择。重点推荐中新集团、招商蛇口。其他继续推荐央国企房企，包括成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。