行业近况

我们更新了2023 年2 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

2 月二手房成交量同比翻倍，成交价环比继续回升。数量层面，2 月成交量指数环比增长25%，在春节错位形成的低基数上同比增约一倍，绝对水平较去年1 月（非春节月）增长30%，与去年3 月基本持平。价格层面，2 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比增幅走阔至+1.9%（1 月+1.1%，12 月-1.5%），同比降幅加速收窄至-4.2%（1 月-5.5%），二手房市场上整体呈现出量价双升的边际修复趋势。结构上看，今年1-2 月我们监测的53 个样本城市中近40 城房价边际上行幅度超1%，各城市群均现不同程度涨幅；往前看，我们认为伴随着市场逐渐从疫后修复期恢复至正常经济周期，各城市供需情况差异明显，房价表现或渐呈分化走势。

2 月重点城市挂牌价环比走平，成交议价空间明显收窄。2 月存量挂牌房源调价行为活跃，挂牌价调增套数与调减房源套数占比分别边际上行至5.1%和20.3%（1 月2.4%和9.4%），平均调价幅度边际略走阔21BP 至-2.05%（1 月-1.84%）；但受新增挂牌房源影响，2 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比走平，表明售房者价格预期整体相对平稳。与此同时，2 月成交议价空间边际加速下行32BP 至3.81%，反映存量房市场中买方议价能力较卖方边际走弱，市场景气度修复趋势中短期内或仍有所延续。

2 月挂牌住宅租金边际小幅上行，待租周期同比有所下降。2 月中金同质性挂牌租金指数环比增长0.2%（1 月+0.4%），同比跌幅基本持平为-2.8%（1 月-2.6%）；租售比边际转增1.0BP（1 月-0.4BP），绝对水平仍维持在1.95%上下。2 月待租周期边际下行至2.46 个月，同比跌幅为0.67 个月，春节节后租赁市场景气度修复态势好于去年同期。

估值与建议

2 月二手房成交量价双升，买方议价能力较卖方边际走弱，我们认为年内复苏走势有较好开局并有望延续。中期维度上我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。

A股推荐：1）优先受益于行业销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：华侨城、万科、金地、城建。内房推荐：1）均好型标的：华润、中海、绿城、越秀、建发国际；2）财务稳健的低估值标的：美的置业、中海宏洋；3）风偏更高的投资者可关注个别民企短期交易型机会，如旭辉。物管推荐：1）基本面稳健且增速领先的企业，如保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活；2）不排除部分企业发布盈警后，短期较为充分释放自身基本面风险、从而有机会伴随房地产层面积极信号产生交易机会。代建板块我们持续推荐绿城管理控股。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。