行业近况

我们近期调研了南昌、九江、武汉、孝感、长沙、岳阳的楼市情况。

评论

2022 年二季度以来购房支持政策频出，短期提振效果明显。我们到访的中部6 城22 年二季度以来均出台了较多购房支持政策，主要表现为购房限制的放松（非本地户籍居民购房资格、住房套数认定标准等）和购房成本的降低（购房补贴、公积金贷款额度提升、首付比例和房贷利率的下调等）。

一线销售人员反馈，降低购房成本对真正有购房需求的人群尤其是刚需群体的作用较明显，而限购松动对虹吸效应显著的城市（如武汉、长沙）的楼市表现亦有一定提振。

多重因素作用下新房市场2 月回暖明显，近期热度有所回落。我们调研的中部6 城各楼盘2 月到访量、成交量同环比均有大幅上升（较22 年月均有翻倍增长），1-2 月累计成交量同比亦有增加。我们认为前两月热度提升主要来源于返乡置业和需求端政策持续刺激，同时疫情政策优化后购房者收入预期和信心好转亦是积压需求集中释放的重要推动力。我们发现高能级城市和改善型产品后续复苏力度或更强，调研显示中低能级城市和刚需型产品1-2 月成交量上升受返乡置业带动更明显（如南昌远郊刚需刚改类产品返乡客占比在4-5 成，市中心改善产品在2 成及以下），且武汉、长沙分别于去年12 月和今年1 月放松了外地户籍购房资格。3 月以来到访项目成交情况受返乡客离场、房企前期楼盘折扣逐步收回等影响有所走弱（环比2 月周均降幅3-4成），但整体仍好于22 年下半年平均水平。我们认为购房者信心的完全修复仍需时间，建议关注后续购房补贴到期（如九江、岳阳购房补贴在3-4 月末结束）、楼盘折扣彻底收回后的实际成交和去化表现。

产品力和交付确定性是影响购房决策的关键因素。调研显示购房者的核心关注点有所分化：高能级城市改善型购房者看重项目地段和产品力（如学区、周边配套、小区品质和户型设计等），刚需型购房者则更看重性价比，一线销售人员反馈定位清晰的产品，即刚需“天花板”（刚需价格段内配套最齐全且位于轨道周边）和综合实力强的改善型产品去化表现最好；中低能级城市购房者则更注重房屋交付的确定性，明显青睐于现房和准现房。

此外我们观察到房企出险后，其楼盘销售基本处于停滞状态（个别核心地段+大幅度降价的项目会维持少量成交），若有当地国企接手或政府介入，购房者对交付的担忧情绪会有所缓解，销售情况亦会好转。

品牌房企拿地谨慎克制，聚焦市区核心板块。武汉、长沙、南昌22 年供地质量较21 年均有明显提升，具体表现为主城区供地占比提高，多数地块区位较好、周边配套成熟。但三城22 年土拍热度均不高，成交面积除南昌同比增加三成（主因政府供地量翻倍）外，武汉、长沙分别同比下滑约60%和25%。同时城投平台和地方国企为拿地主力，品牌房企尤其是主流民企开发商参拍意愿不高，一线人员反馈现阶段品牌房企仅对市中心去化率有保障、利润兑现度高的核心地块关注度较高。目前南昌和长沙已公布23 年第一批供地计划，从区位来看延续了22 年较好的供地质量，南昌23宗地均位于主城区（东湖、西湖、青山湖、红谷滩区共12 宗），长沙33宗地中25 宗位于主城区。我们认为随后续销售景气度逐步复苏，品牌房企参拍意愿有望提升。

风险

调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；疫情影响超预期。