本报告导读：

2023 年2 月TOP50 房企实现销售金额3213 亿元，同比增长28.9%，较2023 年1 月回升55.4pcts。其中民企同比下降17.9%，国企和央企同比增长71.4%和132.6%。

摘要：

2月房企销售 改善大超预期，央国企尤其明显。2023 年2 月，TOP50房企实现销售3213 亿元，同比增长28.9%，较1 月回升55.4pcts。

其中，民企销售增速较1 月回升30.0pcts，达到-17.9%。国企增速较1 月大幅回升51.0pcts，达到71.4%。央企增速较1 月大幅回升132.6pcts，达到128.2%。TOP50 房企销售增速全面改善，在TOP10房企和TOP11-30 房企增速回正的同时，TOP31-50 房企继续维持负增长。TOP20 中，越秀地产、华发股份、保利置业、中国铁建、金融街等央国企，同比增速达到300%以上。

尽管有春节因素的干扰，但销售修复依然明显。2023 年前2 月TOP50房企同比增速达到-2.2%，同样出现大幅改善。2022 年2 月是春节所在月，因此当前2 月单月的销售同比增速存在一定干扰。但是相较于2023 年1 月和2022 年12 月的同比增速-26.4%和-27%看，出现了较大幅度的提升。早在2023 年春节以来，由于一线城市二手房市场的火热已经传导到新房市场的预期层面，甚至从商品房高频网签数据看，确实也逐渐印证市场的回暖。但是从节奏和幅度来看，2 月的修复是超市场预期的。

然而销售过快修复，使得市场对政策的预期开始出现转向。一方面从资产价格看，除了个别城市有所回暖以外，部分二线和三线城市基本上依然承受一定的压力，因此市场一直预期的是宽松政策的落地。从2022 年底的政策来看，除了个别城市房贷利率有所下调外，市场预期的较大幅度的行政政策宽松是没有落地的。但另一方面，房地产市场销售修复过快，短期流动性的提升会带来资产价格的修复，从而再次出现市场过热的情况。在大的“房住不炒”的调控框架下，市场同样担心过热带来政策转向，例如一二线城市继续收紧。因此当前对于政策的预期从高度一致预计开始出现分化。

一二线城市在强需求和产业政策引导下，确定性复苏，因此推荐一线央国企和园区类公司。2023 年的主旋律，将从2022 年的二线央国企成长，切换为一线央国企反转，核心推荐招商蛇口。同时，推荐园区类公司，将是未来的产业变化的核心载体，而已经明确的工商业分布式光伏，最好的落地点就是园区（参考深度《园区，分布式光伏的最佳载体》），推荐中新集团。其他公司，受益成长性的中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。