行业近况

我们近期调研了北京市、上海市的房地产市场情况和典型楼盘。

评论

存量房市场均有回暖迹象，上海市复苏时点或晚于北京市。据专家调研和一线销售人员反馈：北京市去年二手房成交量为近10 年均值水平（高基数下同比仍下降），2022 年全年成交价格微涨，整体平稳但区域延续分化；1月剔除春节错位因素后成交量同比有所增加。上海市去年二手房成交量为近十年低点，年末成交价格较前期高点有较明显下滑，主因新房供应增多（特别是位于轨道周边和核心区位的有效供应增幅较大）且价格倒挂较明显引发“打新热”；1 月成交量仍在低位运行，近期带看量提升较明显，但仍低于正常水平。价格前瞻指标来看，北、上1 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数同环比均有所上升。

新房市场方面，上海市延续较好去化表现，北京市于去年末初现复苏。上海市去年新房市场表现相对坚挺，除受疫情影响较明显的月份外，其余月份成交量较活跃（月均成交面积在110 万方以上），我们统计全年新房成交面积同比仅下跌4%。受益于位置优越、周边价格倒挂明显，我们调研的上海市新盘（位于虹桥、东外滩、顾村和浦江等板块）均在开盘后一个月内去化完毕。据案场人员反馈，京、沪两地典型新盘去年年底至今客户到访量、转化率、转化周期等指标均有较为明显的改善。我们认为新房市场回温较快除受购房者预期改善影响外，亦有疫情过峰后购房需求延后集中释放的原因，后市持续性有待继续观察。

人口结构差异造成京沪需求结构差异，品质逐渐成为购房者的共同追求。上海市因落户政策更宽松和平均楼龄更小，交易结构以刚需为主，且二手房刚需化特征更加明显（我们调研显示去年90 平以下和总价300 万以下二手房成交占比为约70%和60%，新盘亦是90-110 平户型去化最快）。平均楼龄偏高和居民购买力较强使北京市以置换需求为主，而落户政策趋严使刚需走弱，人口下滑压制学区房成交表现。改善需求增强则是两地共同特征，尤其是经历疫情后，购房者对住房品质（包括物业、配套等）要求更高，我们调研显示上海市去年50 平以下楼龄偏老的二手房成交占比下降明显。

土地市场韧性强，今年竞争程度或将提升。2022 年上海市、北京市土地成交金额位列集中供地城市第一、第三位，溢价率分别为3%、6%，在全国土地市场整体降温背景下表现稳健。于2 月7-8 日进行的北京补充轮次土拍亦延续较高热度，整体溢价率7.8%，6 宗宅地中3 宗触达限价（其中两宗触达摇号）。考虑到两城2023 年首批拟供应宅地的质量维持在较高水平（上海市19 宗地块中涉及徐汇、静安、普陀等中心城区板块，北京市23宗地块中4 宗位于朝阳区、2 宗位于海淀区），叠加销售景气度有望回升，我们认为后续土地市场竞争程度或将提升。

风险

调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；疫情影响超预期。