行业近况

我们更新了2023 年1 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

剔除春节影响1 月二手房成交量或同比有增，成交价环比止跌转涨。数量层面，1 月二手房成交量指数同比基本持平，但考虑到春节错位因素后成交量同比应有所增长。价格层面，1 月中金同质性二手住宅成交价格指数在连续9 个月下跌后环比转增1.0%（12 月-1.4%），其中存在一定的房价季节性波动影响，但考虑到同比跌幅也收窄至-5.5%（12 月-6.0%），同时成交议价空间边际下行5BP 至3.95%（此前连续4 个月快速上行），表明除季节性因素外存量房市场景气度确有初步企稳回升迹象。分区域看，11个监测城市群中长三角、长江中游和京津冀城市群在过去12 月累计跌幅最浅，不足5%，1 月环比涨幅也相对靠前，均超过1%。

1 月重点城市挂牌价平均调减幅度加速收窄，售房者预期边际继续好转。1月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比基本走平（12 月+0.6%），监测22 城中挂牌价6 城环比上涨与10 城环比持平，略弱于12 月（分别为12城和9 城），但显著好于此前1 年。此外，存量挂牌房源平均调价幅度加速收窄82BP 至-1.84%（12 月2.66%），其中挂牌价调增套数占比基本持平（2.4%），调减占比下行至9.4%（12 月14.5%），反映出市场上售房者价格预期延续了边际好转趋势。

1 月挂牌租金同比跌幅走平，待租周期同比涨幅收窄，租赁市场节后景气度修复略好于去年同期。1 月中金同质性挂牌租金指数环比转增至0.4%（12 月-0.2%），同比跌幅持平为-2.6%，租售比边际略降0.4BP。1 月待租周期边际持平略上行至3.52 个月，但同比涨幅收窄至0.06 个月（12 月同比上涨0.52 个月），租赁市场节后景气度修复情况略好于去年同期。

估值与建议

1 月二手房成交量价好转，售房者预期持续回升，租赁市场景气度修复略好于去年同期，我们认为年内复苏走势有较好开局并有望延续。中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。A 股推荐：1）优先受益于行业销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：华侨城、万科、金地、首开。内房：1）推荐2022 年业绩扎实兑现、有望率先受益于高能级城市新房景气度复苏标的，如华润、绿城、越秀、建发国际、中海；2）建议关注民企财务脱困带来的交易型机会，如旭辉、合景。

物管推荐：1）利润增速及可见度领先的稳健型标的，包括万物云、保利物业、中海物业、华润万象生活；2）风险偏好更高投资者可关注开发端向好的部分民企标的，如旭辉永升服务等。代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。