投资建议

我们认为在需求端逐步复苏、供给端继续出清、政策端保持积极的背景下，2023 年两市地产股将持续受益并迎来投资机遇期，积极看好强信用均好型房企收益表现。结合短中长期企业发展变化，我们建议投资者把握四条选股主线：1）优选均好的-A股保利、滨江、华发，港股华润、中海、绿城、越秀、建发国际；2）挖掘低估的- A股华侨城、金地、首开，港股金茂、中海宏洋、美的置业；3）交易弹性的-A股金科、中南，港股旭辉、合景；4）布局长期的- A 股万科、保利、华侨城，港股华润、中海、越秀。

理由

结合长期趋势和短期政策背景，我们认为2023 年房地产行业基本面大概率呈现“缓筑底、慢复苏”态势。长期趋势上看，2022 年新房销售的陡峭跌幅折射出行业供需两侧的深刻变化，一方面新房需求中枢进行长周期下行区间，不支持短期快速反弹，另一方面供给侧杠杆风险在本轮周期快速出清，市场主体系统性地回归理性，这是我们思考行业走势的大背景。短期政策上看，过去一年行业政策经历了“需求-供给-需求”的三阶段渐进完善历程，目前正在第三阶段调整中，我们认为部分高能级城市在限购、限贷和限售层面仍存在一定空间，可视情况动态调整以提振需求。综合上述因素，我们预计2023 年商品房销售或将经历一个缓慢的渐进式复苏历程，存量房市场修复或较早，并通过价格信号逐渐传导至新房，全年新建商品房销售面积和金额分别同比增长 2.1%和5.9%；房地产开发投资完成额恢复略慢于销售，全年预计同比仍跌0.6%；物理竣工面积或受益于“保交楼”举措落地，同比增约一成。

在需求缓慢复苏、供给剧烈出清的背景下，房地产企业将在2023 年持续强分化，优质房企经营优势继续扩大。我们认为，短期行业供给侧政策以“三支箭”为抓手迅速发力，在资产、负债、权益等方面多管齐下，有助于改善优质企业资产负债表、化解受困房企风险，亦有望带动企业和居民预期扭转与修复。据我们测算，2022 年百强房企中强信用房企销售金额占比已达69%（2021 年为49%）、其中短期具有扩表能力的企业占比上升至46%（2021年为32%），这意味着行业供给侧深度出清的演绎。当前房企分化发展逻辑已进入循环实现阶段，2022 年强信用优质房企在销售增速、拿地强度、融资规模、盈利表现等方面均于行业内领先，出现稳健扩表、份额提升的良性循环，中期维度上强分化格局的图景逐渐清晰。长期来看，伴随行业新模式下的制度变革，房企无论在传统开发业务或是多元业务赛道上均有望迎来全新发展机会。纵观短-中-长期视角，专注主业经营、持有优质资产、审慎管理杠杆的企业才能穿越下行周期，把握不同阶段的发展机遇。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。