投资建议

截至1 月31 日，A股房地产板块多数企业2022 年报业绩预告已披露完毕，预计合计亏损887-1298 亿元。我们认为房企的报表业绩是对过去2-3 年前经营情况的反映，市场对批量业绩亏损或已有明确预期，对后续投资更有意义的是当前企业经营的方向和成长的弹性。在需求端逐步复苏、供给端继续出清、政策端保持积极的背景下，我们继续看好A股地产板块全年收益表现，短期因业绩下修冲击等原因造成的回调为投资者提供机会，推荐：1）长短皆宜的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：

华侨城、金地、万科、首开。

理由

2022 年房企报表业绩充分释压。我们统计，截至2023 年1 月31 日收盘，114 家A股上市样本房企中共有64 家房企发布业绩预告或快报（去年同期53 家），预计合计亏损887-1298 亿元，大幅超出去年同期亏损253-451 亿元，预亏房企数36 家，去年同期25 家。我们认为业绩下跌的主要原因包括：1）疫情导致的竣工交付规模不及预期，营业收入下降；2）毛利率进一步下修；3）各类资产减值的充分计提；4）合联营企业投资收益大幅下降或转负；5）结算项目的权益比例偏低导致少数股东损益增长。我们认为2022年是房企报表业绩压力充分释放的一年，此前部分房企或计划将利润率和减值的压力在年度间进行平滑，但受到2022 年行业基本面供需两侧均有超预期冲击的影响，业绩数据明显低于此前预期。

业绩整体下行期内仍有亮点，后续分化态势料持续。我们预计覆盖房企中，滨江集团2022 年盈利有望录得30%以上增长，万科有望录得低个位数增长，其余强信用优质房企平均盈利跌幅在20-50%左右，个别经营端存在瑕疵的国央企出现大幅下跌或亏损，已出险民企普遍大额亏损。往前看，我们认为分化依旧是未来房企发展的主要特征，当前经营状况决定了后续业绩走向，对于过去一年销售抗压并有能力持续补充优质地块的房企而言，超预期的业绩下跌有助于后续“轻装上阵”，而对于土储质量较低、融资承压导致拿地不足的房企而言，后续年份面临持续业绩下修的压力。

当下销售额对应的未来可结算利润是股价和估值的决定因素。我们认为，由于房企报表有滞后结算的特征，报表业绩实际上是公司2-3 年甚至更长时间前的经营成果，因此市场可能阶段性对房企业绩下修的强度没有充分预期，但大概率不会出现方向性判断错误。因此我们判断，即使部分房企业绩不及预期，但这一冲击仅会在业绩发布前后的1-2 个交易日内体现在股价上，并且如果公司经营向好的势头强劲或者与市场进行了充分沟通，股价亦有可能抵抗住下行压力（如保利发展1 月5 日晚间披露业绩预告后，第二天股价逆势上涨）。我们认为决定公司股价和估值的并非过往的业绩而是经营的方向，是当下的销售额所对应的未来可结算利润的规模，因此我们建议投资者应更加关注企业未来销售弹性、拿地能力和扩表诉求。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化。