行业近况

公募基金2022 年四季报基本披露完毕，我们重点分析了主动偏股型基金对房地产板块的持仓情况及其变化趋势。

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4Q22 地产板块仓位边际回落，超配幅度收窄。4Q22 末主动偏股型基金重仓持股中房地产板块市值占比环比下降44bps至2.46%（1Q/2Q/3Q22 分别为2.73%/2.19%/2.89%）；地产开发板块市值占比环比下降47bps至2.23%（A、H股开发商分别环比-48bps/+1bps）。同时，A股开发商重仓市值占A股重仓总市值的比重环比下降45bps至2.2%，其较A股地产自由流通市值占比（2.1%）的超配幅度由3Q22 末的0.45ppt收窄至0.1ppt。

A股开发：4Q22 末A股前五大持仓公司为保利发展/万科A/招商蛇口/金地集团/华发股份，与3Q22 末一致，但招商蛇口超越金地成为第三大重仓股。除华发仓位略提升外，其余开发商仓位均出现下滑。

H股开发：4Q22 末H股前五大持仓公司为中国海外发展/越秀地产/绿城中国/华润置地/龙湖集团，其中龙湖集团替代万科企业进入前五，其余排名保持不变。前五大持仓公司的整体仓位边际基本持平。

物业管理：4Q22 末A+H股物管板块前五大持仓公司为碧桂园服务/中海物业/保利物业/华润万象生活（新进）/新大正，对应公司仓位较3Q22 末均有提升，招商积余则掉出前五（3Q22 末排名第四）。

新城控股重仓基金数量环比增加最多。从4Q22 末重仓基金数量来看，保利发展/万科A/招商蛇口位居前三，分别为277/187/116 支。环比来看，4Q22新城控股重仓基金数量增加最多（增加16 支），保利发展重仓基金数量减少最多（减少166 支）。

龙头公司持仓集中度下降。4Q22 末前两大/前三大/前五大地产重仓股市值占地产板块重仓总市值的比重环比分别下降2/4/6ppt至55%/64%/78%，持仓集中度回落主要因重仓A股头部房企市值出现较大回调。

估值与建议

当前A股开发、H股开发、物业管理分别交易于10.2/6.3/19.1 倍23 年市盈率，目前板块估值仍具备吸引力、仓位处于底部，继续看好两市开发、物业板块投资机会。A股建议：1）长短皆宜的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：华侨城、金地、万科、首开。H股建议：1）持续关注均好型房企，如华润、绿城、越秀、建发国际、中海；2）博弈民企财务脱困带来的交易型机会，如旭辉控股、合景泰富。物管板块长期推荐中海物业、保利物业、华润万象，风偏更高的投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会，典型代表如旭辉永升服务和宝龙商业。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；信用端加速恶化；疫情影响超预期。