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国家统计局在2023 年1 月17 日公布了2022 年1-12 月房地产开发投资与销售数字。

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12 月商品房销售同比仍跌三成，后市或有望在政策作用下逐渐复苏。12 月全国商品房销售面积和金额分别同比下跌32%和28%，跌幅与11 月（-33%和-32%）基本持平，该趋势与高频数据走势保持一致（12 月-28% vs 11 月-25%），我们认为这一定程度上与12 月仍处于疫情达峰期有关。2022 年全国商品房销售面积和金额分别同比下降24%和27%至13.6 亿平和13.3 万亿元，分别与2013 年销售面积和2017 年销售金额大体相仿。往前看，我们预计年后仍将有部分高能级城市陆续出台需求支持政策，但由于房企蓄客推盘和居民对企业信用的信心修复都需要一定时间，存量房市场景气度恢复可能先于新房市场，并通过价格信号传导带动后者于2 季度前后逐渐复苏，目前存量房市场已初步观测到售房者预期有所回暖（12 月末重点城市挂牌价环比转增）。

12 月房企融资情况边际略有改善，但投资端相关指标均未见明显好转。12 月房地产开发投资完成额同比跌幅由于低基数原因略收窄至-12.2%（11 月-19.9%），新开工面积和施工面积净增量仍分别同比下降44%和48%（11 月-51%和-53%），整体投资端指标依旧偏低迷；但12 月全国房企到位资金中国内贷款同比跌幅明显收窄至-5.5%（11 月-30.5%）。我们认为这反映出“三支箭”等供给端支持政策出台后企业融资情况确有边际改善，但投资意愿和能力暂未恢复，预计投资端指标的回升仍需等到新房销售和企业经营性现金流回暖之后。2022 年房地产开发投资完成额同比下跌10%，我们预计2023 年房地产投资的明显修复或须待下半年。

提示地产/物业板块投资机会。12 月销售和投资均仍偏弱，我们认为当前企业信用风险问题已有所缓解，行业需求端政策仍将持续发力，结合疫情快速过峰的宏观背景，新房销售有望在预期修复和推盘上量后逐步修复。中期维度上看，我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在行业格局优化过程中的受益逻辑。A股-长短皆宜的均好型标的：保利、滨江、华发；受益供给侧政策的边际改善型标的：万科、金地。H股建议把握两条选股主线：1）持续关注均好型房企，如华润、中海、绿城、越秀、建发国际；2）博弈民企财务脱困带来的交易型机会，如旭辉。物管板块长期推荐中海物业、保利物业、华润万象，风偏更高的投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会，典型代表如旭辉永升服务和宝龙商业。代建板块推荐绿城管理。

风险

政策调整或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。