本报告导读：

极度收缩的新开工，无论是疫情影响、还是房企预期转变，将使2023年年初对需求验证的期限延后，即便数据不好，也不会带来悲观预期，经济的乐观情绪升温。

摘要：

在2022年11月大量政策出台之后，市场对需求的预期提高，不仅是对需求政策的预期，也是对需求数据的预期，但从12 月份数据来看，并没有出现明显修复。12 月单月来看，销售金额和面积分别同比下降27.7%和31.5%，较11 月略有改善，但幅度不明显，仅分别改善4.6 和1.7pcts，仍然处于较大幅度的下行中。

尽管总量修复不明显，但是结构出现端倪。从销售均价来看，12 月份出现了一定程度的反弹。自11 月的9746 元上升至当前的10050 元/平方米，在年内处于较高水平。我们预计并非来自于系统性改善，更多的是高能级城市占比提升带来的结构性因素影响。

然而，新开工数据的大幅度下滑，无论是同比、还是绝对值，都预示着接下来将进入有效供给不足的局面，也即销售数据的兑现度在下降，但这种供给收缩反而会成为乐观的理由，证伪的兑现期在延后。

新开工面积的单月值下降至8955 万平方米，基本处于有数据以来的历史同期最低值，四季度也接近历史同期最低水平。我们在上一篇报告《不足的收缩》中已经提到，预计房企将进入推盘减少阶段，不仅仅是因为疫情，而是对当前现实的悲观、和对未来市场的乐观预期导致。如是，即便一季度销售没有得到实质性好转，从预期角度，也会有因为供给收缩而带来的解释，使得即便需求没有好转，证伪的兑现期也在后移。

一季度对基本面的预期适度乐观，真修复预期延后，预期会处于震荡状态。基本面的预期和基本面将呈现出对立关系，一季度的预期不差、但基本面改善不明显，此后预期和实际在边际变化上也会呈反向关系，如是，整体预期处于震荡状态，对板块的影响也将以震荡为主，关注能够持续兑现销售的公司。我们推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品，受益中交地产、建发股份等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。