行业近况

我们更新了2022 年12 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

12 月二手房成交量、价边际走低，2022 年房价累计跌幅达高个位数。数量层面，12 月二手房成交量指数或受疫情影响环比下降15%，同比增幅回落至零值附近（11 月+36%）。价格层面，12 月中金同质性二手住宅成交价格指数仍延续跌势，环比下降1.3%（11 月-1.4%）；12 月成交议价空间边际上行23BP 至4.16%，市场上买方议价能力仍较卖方边际走强。2022 年房价累计下降5.7%（2021 年-1.5%）；分区域看，监测11 个城市群2022年均呈现出不同程度下跌，其中京津冀城市群跌幅最浅为-4%，中原城市群跌幅最深为-12%，粤港澳和长三角城市群跌幅处于中位约为-7%。

12 月重点城市挂牌价环比转增，年末疫情平复和政策边际调整带动售房者预期回升。12 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比转增0.6%（11 月-0.5%），此前5 个月挂牌价均呈快速下行趋势，监测22 城中挂牌价环比上涨的城市增加至12 个（11 月1 个）；存量挂牌房源平均调价幅度也边际收窄23BP 至-2.66%，其中挂牌价调增套数占比环比基本持平（2.6%），调减占比明显下行至14.5%（11 月22.7%）。我们认为除季节性因素外，12月末至1 月初各地疫情逐渐平复带动看房活动恢复，和部分高能级城市楼市政策有所放松（东莞、广州、成都、武汉、杭州等政策边际有调整的地区挂牌价环比涨幅居前），是带动售房者价格预期回升的关键因素；往前看，我们预计在需求端政策不断发力的背景下该趋势有望延续，并在中期维度上逐渐转化为二手房成交量价的改善。

12 月租金环比持平微跌，淡季待租周期明显拉长。12 月中金同质性挂牌租金指数环比降幅收窄至-0.2%（11 月-1.0%），监测20 城中租金环比下降的城市数量降至9 城（11 月20 城）。12 月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比持平为1.94%，待租周期上行至3.4 个月（11 月2.8 个月）。

估值与建议

短期看，地产及物业板块风险收益走好，投资收益确定性提升；中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。推荐标的：推荐标的：A 股-长短皆宜的均好型标的：保利、滨江、华发；受益供给侧政策的边际改善型标的：万科、金地。H 股建议把握两条选股主线：1）均好型房企逢低吸筹机会出现，如华润、中海、绿城、越秀、建发国际；2）博弈民企财务脱困带来的交易型机会，如旭辉。物管板块长期推荐保利物业、中海物业、华润万象、万物云，风偏更高的投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会，典型代表如旭辉永升服务和宝龙商业。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。