本报告导读:

针对居民端的政策逐步推进,大势所趋,预计后续仍将围绕降低购房压力的方向,逐步拉开由居民、而非房企驱动楼市发展的新模式大幕。

摘要:

央行和银保监 会发文,要建立首套房贷款利率动态调整机制,为2022年9 月30 日政策的扩围和延续,能够执行的条件极为宽松,中期来看具备一定的刺激效果。首套房贷款利率在2022 年以来持续调整,且主要针对贷款利率下限,其中,9 月份的政策力度较大,符合条件的城市可以完全放开下限,但其约束了城市的范围和执行的期限。本次政策,是在其基础上,拓展到全国所有城市,条件则变更为房价同环比均下降、且持续3 个月的城市,从约束来看,条件设置极为宽松,任何一轮地产周期,均可以达成,因此,中期来看,能够起到一定的刺激效果。

自2022 年4 季度执行新政以来,短期效果并不明显,主要因为下限降幅并不明显,原本下限为LPR5Y-20bp,大多城市减点也仅在40~60bp,尚不足以构成刺激作用。相比于LPR5Y 的普惠制度,减点仅限于新增购房人群,因此,对整体的意义相对有限。同时,符合条件的城市,大幅度调降利率的情况也不明显,基本为减点40~60bp(按当前LPR 折合利率为3.7~3.9%),相比于当前的宏观环境仍待改善,因此利率还处于偏高状态。

本政策着眼于未来,我们认为,这是未来地产发展新模式的雏形,也即驱动未来楼市走势的,不再是过去的房企杠杆,而是切切实实的居民需求,逐步降低购房门槛、限制房企杠杆将构成房地产新模式。当前居民端政策正处于小步慢走的状态,预计未来仍将保持此步调,不断出台降低居民购房压力的政策,让楼市的发展切切实实的由居民驱动。我们认为,当前市场对楼市新模式的理解存在一定的误区,将2017 年房住不炒框架下的多层次供给主体和保障房的增加作为新模式,但是,新模式是2021 年提出的,且用词为探索。若新模式仅是房住不炒框架下的内容,那无需探索。对比新模式,旧模式就是房企的金融化,因此,新模式一定会是房企去金融化,但作为对冲,居民的杠杆率一定会维持,让实际的需求来驱动杠杆的放大,而非房企的融资环境来驱动。

新模式就是需求主导楼市,当前动态调整首套房贷款利率,拉开了新模式的序幕,分化行情已来。2023 年的核心竞争力,在于信用和产品力同时具备,2023 年是需求周期的开端,我们推荐龙湖集团、建发股份、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等,同时,一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品,受益中交地产等。

风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。