经历了金融去杠杆，2022年出现了明显的供给侧出清，并带来信用收缩和类资产荒针对金融防风险，3月和11月均出台了大量的房企端政策，但仍然出现了历史上第三次M2和社融增速的倒挂，主要就是由房企缩表带来的一系列连锁反应，包括资产价格下跌、居民预期转差、金融风险暴露、经济下行压力加大等。

居民需求的支持从数据上看显得“政策失效”，但在2023年中，反而有变得极为重要2022年是供给侧改革年份，在房企信用收缩之下，需求侧政策效果会大打折扣，但这样的看似“无效”并不能认为真正无效，在2023年这个供给侧不再成为主要矛盾的年份，需求侧的政策才显得更为重要和有意义。

平稳过渡到新发展模式是新的要求，预计供给侧偏紧、需求侧偏松的政策组合将是常态将金融杠杆的主导权从房企端让渡给居民端，则可以实现房地产从投资属性转为商品属性，因此，对于要求平稳过渡到新发展模式，预计将持续采取供给侧维稳但偏紧、需求侧不断支持的政策组合。展望2023年，楼市预计略有恢复，待需求侧政策出台以提振楼市销量我们预计，中性假设下，地产投资+3%，销售金额面积为-5%，新开工-10%，竣工+20%，乐观和悲观假设预计有3-5%的差异。

需求侧政策为主导时，个股开始分化，抓牢有信用、有产品的公司，持续获得销售改善从产品角度，推荐目前市场比较认可的包括龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团、中交地产，受益建发股份等。

风险提示：政策出台的进展若低于预明，则会对当前的乐观预期带来冲击。