本报告导读：

随着经济复苏的必要性增加，对地产的政策预期开始出现根本性变化，过去一年政策推出不及预期，将变得频繁且超预期，无论需求回暖是否兑现，政策刺激将超预期。

摘要：

当前在地产政策放开和防疫政策优化的情况下，经济复苏的必要性大幅度增加，以应对宏观背景的复杂性，因此2023 年预计均将是势必让需求复苏的年份，政策态度已经出现根本性变化。回顾2021年7 月预售资金监管以来，需求端政策开始持续宽松。但需求端政策的着力点、力度均没有触及房企信用风险的本质，使得楼市出现明显下行、房企经营压力大幅度增加、居民预期开始扭转。而当前，地产和疫情双放开，也就意味着需要在接下来的经济发展中做出更加重要的贡献，复苏的必要性大幅度增加，力保需求复苏。在具体政策出台前，尚难评估政策的有效性，但预计政策将有根本性变化，在预期层面会展示出需求势必复苏的态度。

供给端矛盾已经解除，房企债转股来度过危机将成为出险房企的共同选择，后续回到需求端逻辑，新参与者突围、央国企成长、民企小而美的格局将成为常态。目前融创为代表的房企已经公告了债转股的初步方案，我们认为这次出险房企走出危机的最佳选择，尤其是对有一定品牌力的房企来说，能够最大限度的保障未来销售的可持续性，预计其他有品牌力的出险房企也均会效仿，带动行业加速解决供给端矛盾，而从预期角度，供给端矛盾已经不再构成市场的焦点。我们预计，未来五年，将是新参与者突围、央国企成长和民企小而美格局形成的阶段。

考虑到近期政策出台的频率极高，关注未来一个月的需求侧政策上限，这将成为2023 年的最大分歧点所在，经济复苏这一前提下，政策预期仍将饱满。近期地产政策出台频率极高，且力度很大，接下来，我们需要关注未来一个月的需求侧政策的上限，这也将是市场的分歧点，也即，如何扭转居民预期和能否扭转居民预期的问题。

预计在经济复苏这一前提下，政策预期仍将饱满，带来板块仍有机会。我们认为优质民企的重估，推荐金地集团、龙湖集团等，老参与者中的新势力依然是中期主角，受益标的中交地产、建发股份等，其他行业进入到地产的新参与者，仍然拥有强大的信用能力。老参与者的一线房企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A 等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。