事件:

国家统计局公布2016 年1-2 月份全国房地产开发和销售数据:1-2 月全国房地产开发投资额9052 亿元,同比增长3%;新开工面积1.56 亿平米,同比增长13.7%;土地购置面积2236 万平米,同比下降19.4%;商品房销售面积1.12 亿平米,同比增长28.2%,商品房销售额8577 亿元,同比增长43.6%;房地产开发企业到位资金2.14 万亿,同比下降1.0%,其中个人按揭贷款2817 亿元,同比增长30.4%。

核心观点:

销售趋势性转好,政策托底成效初显。2016 年一季度以来政府密集出台降首付、减免交易税费等调控政策,多重利好催化下需求加速释放,前两月商品房销售回暖得以延续并呈现增强的趋势,商品房销售面积同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7 个百分点;商品房销售额同比增长43.6%,增速比去年全年提高29.2 个百分点。从区域表现来看,东部地区商品房销售面积及销售额分别同比增长35.5%和57.7%,销售改善幅度显著领先其他区域。

针对近期一线及核心二线城市的放量增长能否持续,又能否传导至准二线及三四线城市,我们始终抱有谨慎的态度。一方面,我们认为一线城市(北上深)春节后的火爆行情不仅依托于货币效应,供应极度紧缺也造成了房价的非理性攀升,一线城市需求向来不是问题,问题在于核心供给端,在短期供给格局无法实质性改变的背景下,我们预计一线城市于二季度后大概率会出现量缩价增的局面。另一方面,房价过快上涨造成的需求边际挤出效应将逐步显现,在二线城市需求增量面临不确定性的前提下,我们预计自下半年开始地产销售整体增速将平滑放缓。对于三四线城市,我们依旧不能管中窥豹地认为此轮销售复苏对于该类城市具有传导有效性,三四线城市的问题恰恰仅在需求端,房地产大周期下行在三四线城市显现无疑,而小周期内的货币政策和行业调控政策对于该类城市的驱动效应十分有限,其库存去化必将是一个漫长的任务,接下来依旧需要政府出台更具针对性的去库存解决方案。

投资增速触底反弹,新开工阶段性纠偏。1-2 月全国房地产开发投资同比增长3%,增速较去年全年提高2 个百分点;新开工面积同比增长13.7%,去年全年为下降14%。数据上来看,投资增速时隔两年首次回升,同时销售火热传导到新开工的逻辑得以兑现,但新开工反弹的幅度及速度超出我们此前预期。房价的快速上涨确实在短期内显著地激发了开发商新开工的热情,但根据我们近期调研及路演反馈来看,地产开发商对于全年量价增长的持续性普遍偏谨慎,在此背景下多数企业更愿意趁势将现有土地加速变现以回笼资金,造成新开工短期内明显修复。从另一个角度来看,新开工的起势显然不利于去库存的推进,土地购置面积依旧表现弱势则进一步反映了开发商补库存力度依旧不足,传导的持续性存在被证伪的可能性。针对投资增速的触底反弹,我们认为一方面由于去年同期基数低,另一方面办公楼高投资增速的贡献令数据含量略有失色。综合而言,我们对全年投资及新开工的判断仍趋于谨慎,维持全年投资增速2%-3%的判断。

投资建议:在持续政策刺激下地产销售、新开工增速出现超预期提升,去库存效果初步显现,地产投资增速也出现了企稳反弹的迹象,周小川行长两会记者会表示货币政策是总量政策,不会因部分区域房价过快上涨而改变,信贷持续释放预期使地产销售上半年量价齐升是大概率事件。目前在一线城市面临收紧的政策调控预期下,我们认为核心二线城市将面临更好的机会,整体政策导向继续有利于核心二线城市的地产基本面持续复苏,维持行业“推荐”评级,个股方面我们建议关注1)主流地产股:保利地产(600048 买入)、招商蛇口(001979 买入)、华夏幸福(600340 未评级)、泰禾集团(000732 买入)2)转型地产股:苏宁环球(000718 买入)、万方发展(000638 买入)、中南建设(000961 未评级)3)国企改革:天健集团(000090 买入)、空港股份(600463 增持)、嘉凯城(000918 未评级) 4)地产服务:世联行(002285 未评级)

风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)房价快速上涨导致的政策转向风险;3)部分城市房价快速下行风险