事件:

2016 年政府工作报告:

推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600 万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。

建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

全面实施营改增,从5 月1 日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

住建部部长陈政高:针对近期一线城市房价快速上涨的现状,北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括:一是实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心;三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;四是打击各种交易当中的违法违规行为;五是正确引导舆论。

核心观点:

从部长的表态来看,稳定一线城市房价要从供给端与需求端并举推进,既要保障土地供给,又强调了一线城市年内不取消限购的底线,我们认为在当前一线城市房价快速上涨的背景下,增加土地供给是有效缓解供需压力的核心解决路径,但具体实施进展有待观察且短期内无法遏制货币放量导致的需求激增问题。此外,在近期网络盛传骗贷套利行为后,管理层首次表态提出打击交易中的违法违规行为,表明政府将加大力度遏制投机行为的产生。总体上来看,部长表态预示着一线城市全年政策只紧不松的调控方向,如果房价继续疯涨下去,一线城市可能将出台更严格的调控措施。

政府工作报告提出完善支持住房需求相关政策,表明在政策整体宽松的基调上针对政策瑕疵进一步改进的态度,同时政策的宽松非一概而论,因城施策也符合从去年以来出台政策对于不同城市区别对待的调控思路;提高棚改货币化安置比例有利于减少市场新增供应,并有效化解已有库存;营改增全面提速并保证税负只减不增,房地产行业大概率实施11%税率,尽管土地成本是否作为进项税抵扣部分尚未确定,但此番表态减轻税负的基本原则将对于开发商利润率的改善带来实质的帮助。

投资建议:一线城市及核心二线城市近期房价进入快速上行通道,信贷大量释放预期使该类城市存在房价进一步上涨的空间,上半年量价齐升是大概率事件。从投资的角度分析,地产板块取得超额收益需要基本面的强力支撑以及政策面的宽松预期,且后者对于市场情绪的支配起更为主导的作用。目前在一线城市面临收紧的政策调控预期下,我们认为核心二线城市将面临更好的机会,整体政策导向继续有利于核心二线城市的地产基本面持续复苏,个股方面我们建议关注1)主流地产股:保利地产(600048 买入)、招商蛇口(001979 买入)、华夏幸福(600340 未评级)、泰禾集团(000732 买入)2)转型地产股:苏宁环球(000718 买入)、万方发展(000638 买入)、中南建设(000961 未评级)3)国企改革:天健集团(000090 买入)、空港股份(600463 增持)、嘉凯城(000918 未评级) 4)地产服务:世联行(002285未评级)

风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)房价快速上涨导致的政策转向风险;3)部分城市房价快速下行风险