事件:

央行和银监会联合发文,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5 个百分点;对拥有1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

评论:

杠杆水平回归至08 年,二套房首付比例调整超预期。此次调整是继2015 年一系列刺激居民加杠杆调控政策出台后,央行针对购房首付比例的再度下调,调整依旧采取分城施策的态度,对于非限购城市,首套房首付比例可由之前的25%下调至20%,首付门槛实际上已降至2008 年的水平。二套房首付比例则大幅下调10 个百分点,力度超出市场预期,我们此前在年度策略中强调,去库存思路应从刺激投资改善型需求着手,此次针对二套房贷款首付比例的大幅放松辅之以地方去库存政策有望带来部分城市需求的释放,预计改善型需求仍旧是未来政策调整的着力点。

前路荆棘,辩证看待政策持续宽松调整。2014 年“930”以来的政策扶持带动了房地产市场的短周期复苏,但同时还应注意到地产投资与销售的背离,2015 年全年房地产投资增速降至1.0%的冰点。销售先行改善而投资后置周期被显著拉长,投资与销售关联度的下降意味着需求在政策的动能拉动下存在过度释放的可能,而政策宽松调整并没有改变行业投资周期的下行趋势,销量的复苏并未获得持续支撑。而随着加杠杆政策对于销量的边际推动作用逐步减弱,当其不再是影响地产投资与销售的驱动变量时,后续其它相关地产政策仍需加码,购房补贴、税费减免、鼓励农民进城购房、保障房货币化安置等储备政策的推出势在必行。

一线城市政策调整空间小,应警惕房价波动风险。依此前论述,我们认为此次政策调整对于三四线城市的销量提振作用有限,而针对政策并未触及的一线城市,在当前分化加剧的背景下依旧不存在取消限购限贷的预期。另外通过近期统计我们发现,一线城市近几个月销量同比增速由于2014 年“930”后的基数效应呈放缓的趋势,但房价同比增速仍在持续走高,尽管中长期我们仍然认为一线城市是市场主流,但人民币贬值和香港房价下跌对于中国房地产市场构成足够的警示,需理性看待部分城市房价的大幅上涨。

投资建议:对照2015 年“330”政策和“930”政策出台后7 个交易日地产股的表现,行业指数两次表现迥异,跑赢、跑输大盘各一次,政策刺激与股价的相关度并不明显。主流地产股两次表现均明显弱于大盘,而2015 年“930”出台针对非限购城市的政策刺激后,三四线城市土地储备占比高的地产股明显表现更为强势。站在当前时点,1 月份的超跌行情已使得部分业绩出色的地产股呈现较高的投资价值,叠加2月份政策红利的释放将催生个股反弹行情。我们建议关注1)主流地产股:保利地产(600048 买入)、招商蛇口(001979 买入)、华夏幸福(600340 未评级) 2)转型地产股:苏宁环球(000718 买入)、万方发展(000638 买入)、中南建设(000961 未评级)3)国企改革:空港股份(600463 增持)、嘉凯城(000918 未评级) 4)地产服务:世联行(002285 未评级)

风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)房企转型进度低于预期;3)房地产去库存政策低于预期等。