房地产库存接近98.3 亿方、去库存是长期任务、回购至少准备54 万亿:统计局待售面积指标不能反映真实的库存情况,我们加上遗漏的除预售的施工面积以及尚未开工的企业拿地得到的总库存约98.3亿方,其中待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地42.3 亿方、在建商品房库存约49.1 亿方,如果政府采用回购政策,则需要至少54 万亿元才能促库存回归健康水平。

整体供需结构略有改善、供需比由13 年的119%下降至99.4%:1)供需比指标具有较强的预见性:虽然房价的决定因素很多,但根本性的还是供需结构,我们构筑的供需比指标曾经很好的预见了地产限购放开顺序、房价反弹主力等,从面前的供需比情况来看,普遍比2013 年要好,显示部分城市仍有房价上涨的动力,但对于严重过剩的城市则无药可救矣。2)主动去库存效果显著、一二三线供需比齐下降:本轮开发商普遍积极主动去库存、降投资,在2014年后持续两年的去库存,库存有了明显的改变,其中一线城市供需比由两年前的65%降至63%、二线城市的库存由116%降至104%、三四线城市的库存由125%降至111%。3)部分城市房价仍有上涨动力、关注布局该区域的个股:虽然市场对地产长周期的判断偏向悲观,但地产在局部区域依旧具有较好的成长性和安全性,建议关注布局供需比小于80%的城市的个股,比如上海、北京、合肥、苏州、福州等,这些城市无论从房价还是股价都将具有长期价值。

供给端去库存政策或许更有效、供给严重过剩的城市就不用救了,集中拯救供给轻度过剩和基本均衡的城市:1)供给端政策或许更有效:去库存的手段无非两种,一种是限供给、一种是促需求,供给端的政策包括全面实施二胎政策、货币化安置、控土地供应、增加公共品、减免税费、信贷资产证券化等;而需求端的政策主要体现在:财政补贴、降利率、降首付和将房价等政策,由于需求端使用较多,且接近底线,边际效用正在逐步递减,而供给端的政策或许会更为有效。2)集中精力拯救供给轻度过剩的城市:为了使得政策的有效性提升,应当采取因地制宜的策略,而不是全盘通杀的策略,对于供给严重过剩的城市(供需比超过180%),即使进行拯救效果也不大,而对于轻度过剩和基本均衡的城市则需要政策大力支持,比如:武汉、贵阳、重庆、青岛等。

投资建议:中国目前库存高达98.3 亿方,货币形式去化需要54 万亿,去化周期较长,但通过对比2013 年的70 城市供需比情况,发现一、二、三线城市都明显好转,且其中很多城市依旧有较强的房价上涨动力,我们认为随着习大大去库存措施的陆续出台,将利好以下几类个股:

推荐标的:1)布局一线:嘉宝、武夷、保利;2)交易服务:世联行;3)园区创投:高新发展、南京高科;

推荐关注:1)布局一线:中洲;2)交易服务:三六五网;3)园区创投:张江高科、中江地产;4)跨界转型:万方发展、中弘股份等

风险提示:政策效应不达预期。