核心观点：

基本面回顾与展望：量升价跌向量价齐升过渡

2014年基本面量价齐跌，三季度信贷货币出现放松，单月成交在11月实现同比正增长，房价整体环比下跌继续。我们预计，2015年基本面总体看将从量升价跌向量价双升过渡。目前库存绝对水平较高，价格短期上涨压力不显著，城市有分化，整体拐点应该出现在2015年二季度。考虑存量和新增，2015年楼市整体的供给量增速预计+15%，结合政策环境持续友好，预计2015年全国地产销售面积同比增速为+7%。新开工+7%，投资+15%。

主流地产策略：把握窗口期，获取超额收益

未来一个季度内，预计政策环境将持续友好（营业税或将有利好政策）、货币信贷存在继续放松的预期（降息，降准预期）、房价环比持续下降，都将助力成交恢复，历史经验表明，在这样环境中，房地产复苏将至少持续三个季度，主流地产股在复苏前期可获得较好的绝对和相对收益。关注销售弹性大和杠杆率较高的地产股。

改革背景下的选择

房企转型在2015年仍将继续。同时我们将重点关注国企改革，对地方政府而言，国企改革将是一次政府资源整合的重大机遇，我国经济特别是国有经济在过去一段时间的发展过程暴露了一些问题，中短期功能性国企在经济发展到一定阶段需要重新定位，而顺应新行业发展机遇逐步成长起来的新兴民资、国资企业需要更多的机会和更大的平台来更有效的整合资源。在地产转型大背景下，我们认为，结合国企改革的房企转型，将具备更好的空间潜力，首先关注并推荐的是高新园区产业类公司。此外，工业用地转性（一线城市）、区域主题（京津冀、海西、广东、上海迪士尼）、金融融合都将带来一定的资源价值重估机会。明年REITs推进也将带动商业持有企业提升回报率。

定向增发的机遇与挑战

2014年，A股房地产上市公司定向增发融资规模约286亿元，创下自2010年以来的新高。根据募资投向和增发对象分类，非地产项目的投资意味着公司进入转性或者开始探索多主业运营模式，2015年值得重点关注，而增发对象包含大股东或者引入外部战略投资者，意味着公司对自身发展充满信心，也值得重点跟踪。整体来看，房企在资本市场融资意愿仍较强，原预案未实施的房企后续大多有新的融资动作。我们梳理了已定增成功的房企及增发股份解禁期，届时也需要重点关注。

风险提示

成交复苏情况受市场影响。各项改革慢于预期。