事件:人行决定,11月22日起,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

点评:久旱逢甘霖,无论对地产实业界还是二级市场,降息都是极大的利好。降息周期开启,对地产板块的估值修复构成长期利好,维持增持评级。推荐招商地产、保利地产;受益标的:泰禾集团。

降息时间、幅度大幅超出预期。1)虽然市场此前对降息事件有所预期,但此次下调幅度和时间节点大幅超过预期。2)以往降息以0.25百分点居多,此次下降0.4个百分点,幅度较大。3)市场“新繁荣”周期渐起;而地产作为金融属性较强的板块,预计边际改善较大。对行业的影响路径主要有二。

对开发商而言,直接降低融资成本,并缓解负债率高企的状况。三季报上市开发商整体净负债率高达120%,达历史高点。资金改善可有效缓解高杠杆状况,前期杠杆高的开发商边际改善最大。受益标的:泰禾集团。推荐:保利地产、阳光城、荣盛发展、首开股份、金科股份、中天城投、中南建设。

对购房人而言,直接降低购房成本,并改变购房人对未来的预期。1)调整后中长期贷款利率6.15%,向当于之前的94折,有效降低购房成本。2)对于20年期100万商贷,等额本息,原基准利率下月供7485元,新基准利率下7251元,每月省234元。3)另一方面,预计市场对资金进一步宽松的预期也更强,观望情绪可有缓解。4)推荐销量边际改善弹性较大的标的:招商地产、华侨城A等。

历史上,降息周期中,地产板块都是跑赢大盘。预计此次也有较好表现,美股已有所反映。从美国中概地产股的表现来看,市场对降息反映热烈。中华地产、易居、搜房、21世纪不动产、乐居普遍涨幅在10%以上。

2015年行业逻辑:既要过日子,也要浪漫满屋。选股“四维模型”:过日子(龙头估值再修复)+浪漫满屋+打激素板块(区域振兴)+旧貌换新颜。A、局势向好之下,板块整体倚重估值修复;龙头配置求新(铁树开花,过日子类型),推荐招商地产、保利地产、万科A、华侨城A;B、中小房企前期已累积较多涨幅,后续应继续甄选转型个股(关注寻找新大陆、浪漫满屋类型)C、打激素板块(区域性机会)D、旧貌换新颜(国企改革、触网等强调新路径、新机制、新模式)。其中,过日子+浪漫满屋类型为2015年房地产投资重心。