短期盈利承压，龙头格局稳固。2021上半年A股申万地产板块122家公司合计实现营业收入12771 亿元，同比增长30.5%，实现归母净利润682 亿元，同比下降19.4%。从结构上看，重点房企营收增速达32.0%，归母净利润增速为7.6%，均高于其他房企的20.3%和-59.5%。2021 上半年 A 股申万地产板块加权平均毛利率和净利率分别为21.8%和7.3%，受限价及土地溢价率抬升影响，有一定程度下滑。2017-2020 年A 股申万地产板块加权平均净负债率由96%下降至75%，重点房企财务稳健，2021 上半年重点房企净负债率为59%，而其他房企则为105%；现金短债比来看重点房企和其他房企则分别为1.83 和0.72。

销售快速恢复，投资呈现分化。2021 上半年全国商品住宅销售面积7.9亿方，同比增长29.4%，商品住宅销售额8.5 万亿元，同比增长41.9%，疫情后居民购房需求得到快速释放。2021 上半年TOP10、TOP20、TOP50 和TOP100房企市销售额同比增速分别为25.4%、29.4%、35.3%、37.5%，重点房企销售增速较为稳定。上半年房企的投资力度有一定下降，财务稳健的“绿档”和“黄档”房企明显更好，重点房企土储仍保持充足，去化周期多保持在3 以上。

部分中小型房企积极进行转型，在医美类领域，鲁商发展通过多赛道打造大健康生态，奥园美谷布局医美全产业链综合平台；科技领域，西藏城投、广宇发展布局新能源相关产业，万业企业转型半导体行业。

物管行业高速发展，盈利能力提升。2021H1 物业板块37 家公司合计实现营业收入860 亿元，同比大幅增长55.7%，归母净利润达133 亿元，同比大幅增长65.1%。板块整体盈利水平提升，费用率大幅下降。2021H1 物管板块加权平均毛利率和净利率分别为28.8%和16.1%，较2020年提升1.1pp和1.8pp，加权平均费用率达8.8%，较2020 年下降1.2pp。

物企在管规模持续提升，业务结构持续优化。2021H1 重点14 家物管公司合计在管面积达33.3亿平，同比提升54.5%；合计合约面积达56.3 亿平，同比提升41.4%。重点物管公司对母公司的依赖度持续下降，第三方项目面积占比由2017年的15.5%持续提升至2021H1的53.1%。多元业态持续拓展，2021H1重点物管公司非住宅业态在管面积占比为41.5%，并将服务边界拓展至城市服务。社区增值服务呈现百花齐放，重点物企社区增值服务营收占比提升至17.2%。同时，物企注重加强数字化建设，有利于降本增效，助力长远发展。

投资建议：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注3 条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等；2）特色型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城等；3）转型房企：奥园美谷、苏宁环球、鲁商发展、西藏城投、万业企业、广宇发展等；4）物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等。

风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。