强化销售，本轮调控下生存和发展的上上策

严厉打击囤房囤地和房地产反暴利的背景下，房价上涨受限，囤房囤地风险大于收益。对房企而言，目前政策和市场环境下，加速周转，强化销售，既符合宏观调控要求，又能使自身利益最大化，是房企在本轮调控下生存和发展的上上策。

上半年销售回顾：成交陷入僵局，城市分化严重，集中度提高

下半年销售预测：价跌刺激销量回暖

资金、库存和需求等多重压力迫使四方博弈中开发商让步。

资金压力：房地产开发资金来源/房地产开发投资额能很好的说明资金供给和支出之间的缺口，同期比较，比值越小，资金压力越大。2011年前5月，房地产行业的资金压力大于2010年前5月，但略小于2008年和2009年同期；5月份后，资金压力进一步放大，明显高于2009年和2010年同期，但比2008年还是略小。资金压力小于2008年，这也是2011年的房价迟迟未动的主要原因。

库存压力：施工面积/销售面积可用于测试某一时点的库存压力，同期比较，比值越大，库存压力越大。2011年5月，全国施工面积是销售面积的11.46倍，远远高于2010 年同期 9.44 的比值，是近5年来比值最高的一年，2011年销售压力的增加显而易见。由于销售的不景气，预计2011年下半年房地产的库存压力还将持续加大。

需求压力：限购和限贷政策严重打压了需求，特别是投资投机性需求，预计抑制需求的相关政策将持续到2012年。

房价下跌能刺激销量的回暖：在城市化进程加速和投资渠道缺乏的背景下，我国房地产市场有较大的需求群体。据相关统计，目前购房者的购买意愿较强，销量回暖具有基础。而且，高通胀下，购房者对高房价的容忍度提高，降价促销尤其是普通住宅的降价活动促销对交易量的拉动效果明显。

下半年投资策略：政策中性下，反弹看估值，反转看房价。政策中性和估值低位奠定了反弹基础，但中期反转有待交易量的持续回暖，而房价下跌是交易量回暖的必要条件。在此之前，延续上半年的震荡走势是主旋律，行业的利好事件如交易量的阶段性回暖、保障房融资政策的进一步放松等均提供了板块的波段性交易机会。

选股逻辑：销售为主（大中型房企），转型为辅（小型房企）。重点推荐建发股份、鲁商置业、首开股份、滨江集团、华发股份、绵世股份。