投资要点

事件

阳光股份与四川蓝光和骏实业有限公司签订协议,将天津杨柳青项目转让。股权转让价款1.61 亿元,另外蓝光和骏另需偿还借款19.68 亿元。天津杨柳青项目建设用地面积28.15 万平米。预计本次交易将给公司带来2.94 亿元投资收益。点评

转让杨柳青项目,践行轻资产战略。本次公司转让天津杨柳青项目,将带来2.94 亿元投资收益,带来公司今年业绩大幅提升。同时蓝光和骏另需偿还项目公司借款19.68 亿元,公司在手现金规模和资产结构将大幅优化。天津杨柳青项目位于天津市西青区杨柳青镇津同公路北侧,总建筑面积28.15 万平米,目前仍在建设过程中。由于天津杨柳青项目约40%为剩余年限不足40 年的商业用地规划建筑指标,且本次股权转让交易为现状交割,付款节奏较快,所以投资收益较我们之前给项目测算的利润值有所折价。公司本次主动退出重资产的房开业务,回流较多现金,将为公司未来拓展轻资产业务模式打下坚实基础。

加快处置原有资产,安全边际充足。阳光股份通过转让天津杨柳青项目和阳光大厦项目,增加了当年利润和在手现金。自持物业方面,公司持有的商业物业主要包括阳光上东、上海银河宾馆、北苑华堂、通州瑞都商业、成都A-Ztown、成都九眼桥、北京北辰商业等项目,总可租赁面积27.4万平米,目前入账价值仅41.3 亿元(不含阳光大厦项目),而按照目前市场价格,合理估值约78.0 亿元。开发项目方面,公司目前仍有阳光上东、锦尚中心项目在开发进程中,分别位于北京、成都,总建筑面积87.4 万平米,预计未来将带来8-9 亿元净利润。综合考虑了公司的开发物业、出租物业、转让资产收益,我们测算公司RNAV 68.1 亿元,折合每股RNAV9.1 元。当前股价较RNAV 折价11%,安全边际充足。

投资建议:阳光股份重点布局一二线城市商业物业,专注于经营性物业资产管理领域。公司每股RNAV 9.1 元,目前股价较RNAV 大幅折价,安全边际充足,维持“增持”评级。

风险提示:货币政策大幅收紧。