投资要点

事件:阳光股份获准面向合格投资者非公开发行面值8 亿元公司债券,目前已经完成第一期发行,规模4 亿元,期限3 年期,票面利率8.1%。

有息负债资金成本进一步下降。阳光股份本期债券募集资金主要用于补充营运资金及偿还其他金融机构的借款,具体用途会根据公司资金需求等实际情况确定。公司之前还有一些高息借款,本次发行公司债后,公司营运资本得到进一步补充,同时可以对一些存量高息借款进行替换,将帮助公司节约财务费用、降低有息负债资金成本。

无风险收益率持续下降,公司持有商业物业价值增值显著。受益于无风险收益率持续下降,根据现金流折现法计算商业物业价值增值明显。公司持有商业物业均位于核心一二线城市,出租率较高,每年均有稳定2-3 亿元租金收入。从入账价值看,公司持有的投资性房地产价值50.41 亿元,但真实内在价值接近70 亿元。

公司安全边际充足,重组终止难掩公司真正价值。我们之前系列报告一根据公司投资性房地产账面价值计算RNAV,由于公司入账价值估算较为保守,所以此前RNAV 测算较为保守。如果我们转而根据公司未来预期租金收入使用现金流折现法进行重估,我们测算公司真实RNAV 为63.4 亿元,折合每股RNAV 8.5 元,目前股价较RNAV 折价28%,安全边际充足。

投资建议:阳光股份专注于商业地产开发运营,通过全产业链开发带来丰厚收益,商业物业主要布局在核心一二线城市。公司每股RNAV 8.5 元,目前股价较RNAV 大幅折价。公司持有大量优质商业物业,将为公司带来丰厚的租金收益和物业增值。阳光股份安全边际极强,重组终止难掩真正价值,维持“增持”评级。

风险提示:地产销售大幅下滑。