本报告导读:

2015 年上半年整体表现,投资低迷,销售持续回暖,库存增速回落,去化时间缩短,盈利能力保持稳定,锁定性可观,政策面、资金面向后,后续销售持续回暖可期。

摘要:

投资:由于土地价格依旧处于高位,三四线城市仍处于去库存状态,开发商拿地谨慎,开工意愿较弱,投资增速继续放缓甚至下跌。 2015上半年商品与劳务支出同减 15.0%(-32.7pc)。其中一二三线公司同减 9.2%(-7.5pc)、 26.6%(-61.4pc)、减 0.5%(-6.6pc)。

销售: 增速回升,销量呈现回暖态势,在货币政策预期宽松的情形下,预计销售会持续回暖。 2015 上半销售商品收到的现金同增 16.2%(+17.3pc)。其中一二三线公司同增 18.4%(+24.3pc)、 16.4%(+9.8pc)、 30.8%(+41.5pc)。

库存、 去化: 库存增速回落,去化时间略有下降,三线公司库存量增加较多。 2015 年上半年存货同比增长 13.4%(-11.8pc),其中一线为 3.2%(-13.2pc)、二线为 24.4%(-12.0pc)、三线为 28.2%(+4.3pc)。去化情况仍然仅略好于 2014 年中水平,与 2014 年末基本持平。

成长性:营收和净利润增速回升,一线业绩亮丽。 1)营收入同增 10.3%(+1.6pc),其中一线增 18.6%(+15.2pc)、二线增 19.6%(+11.6pc)、三线增 4.5%(-10.6pc); 2) 净利润同增 9.6%(+20.1pc),其中一线增 17.8% (+20.1pc)、二线增 11.1% (+12.1pc)、三线降 50.5% (-57.2pc)。

盈利:总体保持稳定,三线下降明显。 2015 年上半年整体毛利率水平为 29.5%(-0.3pc),净利率 9.7%(-0.1pc), ROE4.6%(-0.5pc)。

锁定性: 2015 年上半年末行业整体预收账款占 2014 年收入的 89.4%,业绩锁定性良好,一线突出。其中一二三线分别为 120%、126%、70%。

资金:整体向好, 均改善,一线最好。 1)每股经营现金流负值缩小为-0.12 元; 2)真实负债率 53.0% (+0.4pc); 3)净负债率 109% (-9.6pc);4)现金对有息负债 33.2% (+1.4pc),对短期有息负债 85.8% (+0.2pc)。

政策面、资金面向好,销售持续回暖。 1)除了 330 政策外,最近又放宽了外资进入房地产市场的条件,并进一步下调公积金贷款首付比例,预计政策面继续放松可期。 2)近期降息降准有利于需求端的回升,促进销售回暖。 3) 9、 10 月开发商普遍推盘较多,前七个月销售已经呈现明显的回升态势,配合资金面改善,销量进一步改善可期。

维持行业增持评级,推荐标的概括如下: 1)大象起舞:保利地产、万科 A、华侨城 A; 2)旧貌换新颜(新路径、新机制、新模式):国企改革类、转型类:格力地产、天健集团、广东明珠、滨江集团; 3)新北京主题:华夏幸福、荣盛发展。 4)港股受益:花样年、绿地香港、彩生活、碧桂园。