事件：3月全国商品房销售额、销售面积分别为6051亿元、9490万平方米，分别同比下降9.2%和8.8%；新开工面积9980万平方米，同比下降19.5%；开发投资额8786亿元，同比上升6.5%；资金来源6279亿元，同比下降15.9%。

政策效力开始体现，先从一二线城市开始，全国性反弹未开始

3月全国商品房销售额、销售面积分别为6051亿元、9490万平方米，分别同比下降9.2%和8.8%，增速较前2月的-15.8%/-16.3%有所好转，按照40大中城市统计，前3月累计同比下降9.2%和8.8%，较全国的-9.2%/-9.3%更好，反映出三四线城市楼市仍较差。

货币和行政政策共同引导的楼市回暖开始体现，但三四线城市情况并不乐观，全国性反弹还需时间转换：1）环比改善幅度明显好于历史水平，达到102.6%，为2005年来第三高水平，远好于2013/2014年的80.1%/74.1%；2）销售面积跌至历史第四高位，略低于2011年的9500万方，反映出当前的销售更多依赖一二线城市的回暖。我们认为，当前楼市并没有进入全面反弹的时刻，一二线城市出现的反弹已经成为定局，大开发商选择将更加抢占一二线市场，同时，小开发商将逐渐退出。

新开工和资金来源继续大幅下降，融资压力开始显现

新开工面积9980万平方米，同比下降19.5%；开发投资额8786亿元，同比上升6.5%；资金来源6279亿元，同比下降15.9%。新开工面积继续大幅下行，同时，资金来源也出现大幅下降，开发商的融资压力开始显现，而开发投资额的正增长，更多为施工加快推盘。

全国开发商的资金状况仍在继续恶化，开工意愿下降、施工意愿增强，推盘量有望增加。我们反复强调，新开工在今年将成为非常不重要的指标，源于开盘并不受新开工的影响，而是受开发商意愿的影响，接下来，我们认为，随着资金压力的逐步显现，开发商被迫推盘的现象将增加，这将带来库存的重新累计，对三四线城市造成一定压力，也会带来一二线城市的进一步活跃。

政策红利释放接近尾声，股市变化依赖楼市强有力的基本面反弹，还有待验证

我们认为，压抑房地产发展的政策大多得以解除，储备手段开始减少，GDP的良好表现也使得对房地产扶持预期下降，建议投资者从行业趋势机会转向绝对收益机会，推荐有题材的行业龙头和区域龙头，关注万科A、首开股份、中南建设、合肥城建，并推荐建发股份、华业地产。

风险提示：楼市表现不及预期