事件：3月30日下午，央行、住建部、银监会联合发布房地产新政，主要是继续放松二套房限贷，同时，国税总局发布财税新政，减免二手房营业税。

放松政策超预期，财政政策宽松是最大亮点

国税总局将原有的“满五”政策放松为“满二”，同时区分普通/非普通住宅，对应是否将房屋的购入价作为税基的抵扣项。我们认为，放松的力度超出市场预期，满二和差额税基这将使得多套房拥有者的出售意愿大幅增强。

我们认为，财政政策对于楼市的影响更大、且更深远，政府启动财政政策放松，一是从中央层面看到了楼市的超预期下行，二是看到了政府对经济下行压力的依靠产业。相比于货币政策着眼于一个3年的紧缩/宽松货币周期，财政是政府利益的取舍，从国际经验看，政府启动财政政策是楼市过热/过冷的强力调控，当前财政宽松也意味着中央认定楼市进入下行区间，托底政策全面打开。

限贷放松是预期之中，二手房活跃度提升，对新房影响相对较小

在930限贷政策提出之后，此次将贷款条件进一步放松：1）将贷款余额作为是否为二套房的标准取消；2）首付比例下调至40%，同时贷款利率由银行自行解决。

我们认为，当前相对活跃的二手房交易市场将进一步提高，新房市场受此影响较小，1）二手房市场和新房市场的客源是割裂的，新房（200万元左右）和二手房（300万元以上）对应不同的目标人群；2）二套房利率有望直接回到基准甚至折扣，因为二套房为改善性需求，而此类人群的风险较刚需更低（毕竟有一套房了），所以自行制定利率也就意味着二套房利率将至少和首置利率等同。

新政将对楼市形成整体利好，为开发商回款进一步打开空间，继续看好地产板块反弹

我们在3月22日报告《突破RNAV枷锁，蓝筹可以走得更远---对地产估值的思考》中，提出对大公司估值体系的理解。新政之后，我们认为，小开发商销售回款后不再拿地开工的进程将进一步加快，看好大公司在行业中的脱颖而出，整合加剧且加快。股票方面，重点推荐行业龙头和区域龙头，关注万科、保利地产、首开股份、泰禾集团、建发股份。

风险提示

开发商继续捂盘。