事件:公司以3.3亿元出售朝阳区零售物业项目45%股权,净回笼资金2.2亿元,产生投资收益3945万元。出售后,公司持股比例下降至10%。

出售项目帮助公司渡过业绩和资金流难关

1)2014年公司亏损,公司2014年因为天津杨柳青项目计提减值和上海松江项目运作损失共计亏损6.8亿元,母公司利润预告则为亏损5.4~5.9亿元,对应2013年的1.9亿元净利润大幅下降;2)负债率高企,按照2014年H1数据计算,公司净负债率为76%,自2011年以来,净负债率从9%保持近20pct的年均涨幅,公司规模较小但对扩张的渴望造成了负债率的加速,也带来了经营的压力。

按照此次出售实现的利润和资金回笼看,将带来EPS增加0.05元,且回笼资金已占公司正常年度资金回笼的20%,为公司在2015年的新布局和新思维赢得主动性。

甩掉旧包袱,打通新模式

朝阳区项目出售是公司首次处置成熟物业,原承租方为华堂商场,是承接家世界资产包的合作伙伴,但由于租金协议采用长协价,导致租金价格无法大幅提升,出售或退租都是好的方式。

公司大股东GIC,旗下商业开发公司为凯德,公司此前一直是其追随者,“收购?改造?改善经营?出售”作为凯德模式的核心链条,公司一直缺少出售环节,此次借以打通。考虑到公司仍有6个自持、18个参股项目,该模式将持续开启,正式践行凯德模式。

公司在手项目足以支撑走出业绩陷阱,负面信息已经完全反映,上调评级至“买入”,目标价上调至8.20元

业绩上,公司经历了2013年之前的下滑和2014年的亏损,管理上,高管的部分变更也将带来经营的改善,基本面探底,作为商业地产公司,按照PB估值公司仅1倍,考虑2014年的亏损抵扣净资产后,PB仍在1.2,估值在所有地产上市公司中最低,上调评级至买入。我们预计2014~2016年业绩分别为-0.78/0.07/0.20元。

风险提示:经营改善不达预期,业绩改善不具备可持续性