本报告导读:

两条主线重申对地产股的推荐。自上而下看,注册制渐行渐近,低估值地产蓝筹性价比进一步凸显;自下而上看,行业基本面平稳,后续资金面、政策面预计不乏催化剂。

摘要:

延续我们2014年11月以来观点,再次重申,一季度坚定配置地产股。2014年11月20日,我们业内率先发布2015投资策略《既要过日子,又要浪漫满屋》,推荐地产龙头和转型标的;11月23日,降息周期开启,资金面和政策面改善视角重点提示买入地产股;12月3日,再次重申龙头搭车机会。目前时点,四条理由支持我们的判断:

注册制渐行渐近,低估值蓝筹性价比进一步凸显。1)据每日经济新闻报道,市场预期注册制最快将于2015年下半年施行,配套制度诸如退市制度、转板等也有望获得长足进展。2)注册制推行,加上近期逾30家公司发布退市风险警示,低估蓝筹的配置价值进一步凸显。地产板块平均2015E 10倍PE,龙头平均8倍,估值相对较为便宜。

基本面开启“弱平衡”周期,行业风险事件可控。1)从信托到期规模来看,15年信托到期规模接近2300亿元。中性假设下,行业资金缺口为656亿元,相比一年8万亿的销售规模,总体风险可控。2)从基本面来看,地产行业将开启“弱平衡”周期:即销量高位维稳,价格波动收敛,行业总体供需呈“弱平衡”,但结构性缺口仍然存在。

再融资逐步放开“三部曲”,龙头大象起舞,小票轻舞飞扬,高潮迭起。1)地产公司再融资三步曲:带着镣铐静坐(再融资受限,对股价关注少)—>带着镣铐起舞(再融资有限放松,中小房企积极经营动力增强)—>插上翅膀飞舞(再融资全面放开,大型房企演绎大象起舞)。2)政策市场化方向下,预计再融资逐步放开是趋势。若再融资东风起,预计房企经营积极性将进一步增强,跨界整合、构建激励机制、引入战投等动作或将层出不穷。

这是平稳的时代(基本面),也是最好的时代(股价)。2015年围绕资金面、基本面边际改善这一确定主题,以下催化剂或也将构成板块估值修复的重要推力:预期地产再融资逐步放行、一线城市限购条件弱化、房地产综合税制改革、房地产相关资产证券化、个人所得综合税制推进(房贷利息支出有望抵个税)。

主动参与才是王道,推荐选股四法则。一季度,从策略思维角度:大金融板块,地产相对涨幅较小,看好增量资金入市带来的比价效应,一季度坚决配置地产股,推荐:1)过日子(讲求性价比和稳健性):保利地产、招商地产、万科A、华侨城A;2)浪漫满屋(再融资、转型标的):推荐中天城投、华业地产;3)区 题,京津冀一体化推荐:华夏幸福、荣盛发展、首开股份,受益:廊坊发展。4)旧貌换新颜(新路径、新机制、新模式):推荐世联行。