核心要点：

前三季度归母净利润同比扭亏，应收账款风险进一步出清我爱我家发布2024 年三季度业绩，公司前三季度实现营业收入、归母净利润分别为87.62 亿元、848.66 万元，同比分别为-3.4%、+112.5%，扣非归母净利润为-7334 万元。单季度看，24Q3 营业收入、归母净利润分别为29.47亿元（同比+4.95%）、-2087 万元（同比-9.16%），扣非归母净利润为-2951万元。营业收入下降主要有两方面原因：（1）公司业务所在核心城市的二手房交易均价相对于去年同期有一定幅度下降；（2）部分城市二手房交易佣金费率出现一定幅度下调。归母净利润同比扭亏有四方面原因：（1）严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；（2）资产管理业务继续保持稳定增长，房源管理规模、营业收入稳步提升；（3）公司一季度出售新纪元大酒店相关资产对净利润产生正面影响；（4）公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响逐步减小。

另一方面，公司24Q3 归母净利润环比24Q2 下降约2485 万元，主要是考虑到部分应收账款的账龄变化，计提新房业务相关的应收账款坏账准备约3244 万元所致。不过，24Q3 公司新房业务相关的应收账款净额已经降至约2.9 亿元，其中账龄2 年以上的应收账款下降至0.9 亿元，应收账款风险进一步出清。

24Q3 各项业务GTV 同比增长，预计24Q4 经纪业务将继续改善前三季度公司GTV 共计约1867 亿元（同比-17.8%），其中经纪业务、资产管理业务、新房业务的GTV 分别为1489 亿元（同比-14.5%）、142 亿元（同比+1.7%）、237 亿元（同比-32.3%），经纪和新房业务同比降幅较24H1 分别收窄6.8pct、18pct，资管业务增速放缓7pct。单季度看，24Q3 公司实现GTV 约641 亿元（同比+2.3%），其中经纪业务、资产管理业务、新房业务的GTV 分别为487 亿元（同比+0.3%）、54 亿元（同比+1.3%）、99 亿元（同比+14.4%）。

从门店数量看，三季度末公司门店数量为2613 家（直营2161 家），环比二季度减少123 家（直营减少94 家），但经纪人数量仍保持在3 万人左右，公司进一步提升门店运营效率。此外，三季度末公司相寓在管房源数量为30.4 万套，较年初增加3.2 万套，资管业务稳步扩张。

从二手房成交量看，10 月1 日-10 月23 日北京二手住宅网签量为10812 套，与去年同期相比增长59.8%，与9 月同期相比增长22.9%；上海二手房网签量为16959 套，与去年同期相比增长65.9%，与9 月同期相比增长46.8%，改善趋势明显。而且网签数据存在一定滞后性，若从公司实时签约情况看，增长则更为显著。市占率方面，公司二手房买卖业务的市占率在核心城市继续保持稳定，上海市占率同比提升0.8 个百分点。综上，我们认为在供需两端政策持续支持下，四季度公司核心布局城市的一二手房成交量将继续修复，驱动24Q4 经纪业务继续改善。

投资建议

在“止跌回稳”的政策指引下，一线城市大幅放松限购政策，二手房成交量在短期内显著回升，未来仍有政策空间助力需求复苏。公司业务布局在一线和核心二线城市，尤其是北京和杭州市占率保持在头部，上海市占率稳步提升，二手房成交回暖将继续推动公司经纪业务改善。我们维持对公司的盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为0.95/1.85/2.74 亿元，EPS 分别为0.04/0.08/0.12 元，当前股价对应PE 分别为88x/45x/30x，维持公司“增持”评级。

风险提示

去库存政策落地执行不及预期；二手房市场量价修复不及预期；行业竞争加剧导致市占率下降；资管业务发展不及预期。