事件：公司发布2023 年及2024Q1 业绩。2023 年全年，公司实现营收120.9亿元（yoy+3.6%），实现归母净利-8.5 亿元（yoy-173.9%）；2024Q1，公司实现营收27.5 亿元（yoy-12.6%），实现归母净利0.25 亿元。

全年收入同比增长，非经营性&一次性因素致亏损幅度增加。2023 年，公司实现营收120.9 亿元（yoy+3.6%），实现毛利率9.47%（yoy+0.8pct），实现归母净利润-8.5 亿元，较22 年同期亏损幅度有所增加，主要原因系受到部分非经营性以及一次性因素的影响，该些因素对公司利润总额影响约7 亿元，主要包括：①公司一次性计提资产及信用减值约4.4 亿元；②公司于21 年实施了员工持股计划，其中在2023 年度确认的股份支付费用约0.3 亿元；③2023Q2，公司退回部分政府补助资金；④出于审慎性原则以及公司相关会计政策规定，公司预计自持的部分物业投资性房地产公允价值变动损失约0.5 亿元；⑤公司因品牌升级投入的各项营销推广费用约1.5 亿元。

2024Q1，公司实现营收27.5 亿元（yoy-12.6%），实现归母净利0.25 亿元，其中营收同比下滑主要原因系去年同期基数较高。

23 全年GTV 同比双位数增长，核心城市市占率持续上升。2023 年，公司经纪业务实现GTV 2222 亿元（yoy+10.2%），GTV 的双位数高增主要原因系：

①存量房行业交易量回暖；②公司在部分核心城市市占率持续提升，在上海地区市占率同比提高0.7pct，北京和杭州市占率持续维持头部位置。得益于公司GTV 的高增，公司全年经纪业务实现收入40.9 亿元（yoy+15.9%），实现毛利率20.2%（yoy+3.4pct）

2024Q1，公司于核心城市市占率继续上升，其中上海地区市占率同比+0.5pct，在杭州地区市占率同比+0.5pct，在北京地区市占率继续维持头部位置。

经纪业务聚焦核心城市，持续调整经营结构。公司业务持续聚焦一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、 杭州、南京、苏州等15 座国内城市。2023 年，公司进一步精简了非核心城市运营效率较低的加盟业务，截至2023 年底，公司国内运营门店总量2853 家，其中直营门店2323 家，加盟门店 530 家。

截止2024Q1，公司国内运营门店总量进一步优化至2794 家，其中直营门店优化至2284 家，加盟门店优化至510 家，经纪人总数约3 万余人，其中直营城市经纪人总数约2.8 万人，相对于年初增加200 人。

资产管理业务提质增效，在管规模稳定提升。截止23 年末，公司在管房源规模达到27.1 万套（yoy+6.7%）。2023 年，公司资产管理业务平均出房天数8.3 天，相比2022 年显著减少11.7%，资管业务出租率高达96.4%（yoy+2.3pct）。得益于公司资管规模的提升与运营能力的提高，2023 年，公司资管业务实现GTV 169 亿元（yoy+2.6%），实现营业收入57.6 亿元（yoy+1.9%），实现毛利率-5.4%（yoy+0.6pct）。2023 年该业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2023 年公司资产管理业务毛利率为13.3%（yoy+2.0pct）

2024Q1，公司租赁业务仍然保持稳健增长，24Q1 公司租赁业务实现普租单量4.37 万单（yoy+1.1%），截止24Q1 末，公司相寓业务在管房源达到27.9万套，相对于年初增加0.8 万套。

盈利预测与估值。公司经纪业务聚焦核心城市，且市占率持续上升，同时资管业务提质增效，继续成为公司业绩稳定器。我们预计公司2024-2026 年收入分别为133.3、149.5、168.9 亿元，归母净利分别为0.7、1.3、1.6 亿元。对应PE 分别为49.9x、29.4x、23.6x，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：存量房热度无法延续、新房交易恢复低于预期、规模扩充不顺。