毛利率回升， 非核心因素影响减弱。23 年前三季度公司实现营业收入90.7 亿元，同比增长2.1%；主营业务毛利率10.5%，较2022 全年上升1.8pct；归母净利润-0.68 亿元，同比大幅减亏1.51 亿元。受到一次性非核心业务影响包括政府补贴退回、员工持股摊销、昆明商业租赁等几项因素。三季度单季度实现归母净亏1,912 万元，环比二季度减亏约8,145万元。

核心业务运营指标稳健增长。前三季度公司累计实现住房总交易金额（GTV）约为2,270 亿元，同比增加12.7%；累计实现买卖单量4.9 万单，同比增加16.5%，实现买卖佣金收入同比增长15.5%。相寓业务方面，在管房源达到26.8 万套，相对于年初增加1.4 万套。累计实现普租单量15.8 万单，同比增加12.4%，实现普租佣金收入同比增长22.8%。

地产销售承压背景下，分散式租赁市场双寡头竞争格局下，公司长租公寓业务成业绩稳健增长压舱石。

减脂增肌提升盈利能力，一线城市市占率增长。前三季度，运营门店总量约2,887 家，其中直营门店2,325 家，加盟门店562 家，经纪人总数约3 万余人。公司持续聚焦核心城市，关闭部分非核心城市、低效率的加盟业务后，有效提升整体盈利能力。核心城市的市占率保持稳中有升的趋势，9 月杭州市占率显著提升，保持30%以上龙头领先地位，前三季度北京地区市占率同比提升0.2 pct，上海地区市占率同比提升0.5 pct。

数字化平台成果显现，提升运营效率。截至上半年，公司APP 端MAU达到339 万，同比增长7%，PC 端MAU 达到547 万，同比增长21%，小程序端MAU 达到220 万，同比增长8%。我爱我家北京官网客户成交占比达到62.1%，同比提升5.7pct；官网客户录入占比达到54.9%，同比提升5.8pct。公司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，提升业务运营效率和系统抗风险能力。

投资建议：我们预测公司2023-2025 年EPS 分别为0.02 元/0.05 元/0.12元/股，对应PE 分别为138.9/50.1/20.1 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示：二手房挂牌量持续攀升，销售持续下行，资产处置不及预期，房价超预期下跌等。