平安观点：

周期对比之逻辑演变：政策渐成震荡期行情主导。2004 年“831”大限后，地价、房价大幅上涨，价值重估型的资源房企一度领涨。随着政策周期性松紧，政策渐成震荡期板块行情主导，而在政策及行业平稳期，板块投资逻辑回归基本面。历史三轮行业宽松周期，政策提估值均是行情主导因素。

周期对比之估值：板块涨幅及龙头估值远低于历轮周期。尽管自3.16 金融委会议以来，地产行业相对沪深300 超额收益明显，但累计涨幅仅11%，区间最大涨幅仅为37.3%，远不及过往周期（2008-2009 年：224.6%、2011-2012 年：41.3%、2014-2015 年：239.6%）。板块与沪深300 的PE比值为0.86，远低于2008-2009 年（2.37）、2011-2012 年（1.54）、2014-2016年（2.04）三轮周期高点。截至2022 年4 月21 日，万科、招商、保利的PB 水平分别为0.95、1.44 和1.19 倍，均低于前三轮宽松周期高点。

周期对比之板块表现：三段论，当前仍处第一阶段。地产宽松周期中，地产股走势三段论：1）第一阶段销量复苏、房价降幅收窄、政策及信贷环境持续宽松，地产超额收益明显，持续跑赢大盘。2）第二阶段基本面复苏兑现，量价企稳，地产超额收益收窄。3）第三阶段房价过快上涨，政策调控预期增强，地产收益率回落行情结束。2022Q1 楼市下行压力仍大，3 月政策放松力度及城市能级进一步升级，我们认为当前时点依旧是地产股投资的“蜜月期”。

投资建议：受地产股前期涨幅较快、大盘整体回调、政策松绑力度及基本面复苏效果担忧等影响，近期地产板块表现有所反复。我们认为当下楼市量价调整压力仍大，政策松绑亦逐步蔓延至高能级城市，板块估值修复仍将延续，持续看好板块后续表现。开发主要把握两类投资机会，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为前期调整较大，基本面有一定支撑、政策博弈更大的弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。同时当前主流物企对应2022 年PE仅20 倍上下，未来几年仍旧设定25-50%增长目标，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地大幅减值风险。3）政策呵护不及预期风险。