本月观点:中央多部门密集发声“稳地产”,从预售资金监管等方面多措并举缓解房企资金压力;整体看,楼市成交仍旧疲弱,2月居民中长期贷款首次转负,拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企,购房者情绪及房企投资信心亟待提振修复。考虑行业发展压力不减,政策端仍有改善空间,板块估值有望持续修复。中长期看,随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩,行业整体格局有望得到优化,具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等,适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股、金科股份等。当前物管板块估值已至历史低位,年报季中期指引下调的压力亦逐步释放,随着政策的持续松绑,开发企业资金端改善,有望带来优质物管估值修复,关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

政策:多部门密集发声“稳地产”,省会城市释放松绑楼市信号。2月涉房类政策共16项,其中偏紧类2项,偏松类7项,单月涉房偏紧类政策出台频次创近一年新低。中央多部门密集发声“稳地产”,多招并举缓解房企资金压力,明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件;因城施策持续演绎,郑州等核心城市松绑限购限贷,具备一定示范效应。

资金:社融数据低于预期,居民中长期贷款首次转负。2月M2增速环比下降0.6个百分点,社融存量同比增速环比下降0.3个百分点,社融数据低于预期,居民中长期贷款自统计以来首次转负,房企整体融资规模环比下滑,反映“宽信用”成色不足;重点城市房贷利率延续下行,考虑楼市基本面未见好转,后续仍有进一步下调空间,货币政策有望加大对房地产重点领域的托底力度。

楼市:推盘放缓成交疲软,出清周期累积上升。受春节假期及疫情反复影响,2月供应显著缩量,35城商品房平均批准上市面积环比降59.3%,亦对成交有所抑制,重点50城新房月日均成交同比降29.8%,环比降24.8%,重点20城二手房月日均成交同比降38.3%,环比降29.7%,平均出清周期呈累积上升趋势,环比升1.1个月。百城住宅价格中一线城市止跌企稳,二三线城市延续下滑,楼市分化加剧。

地市:“土拍真空期”量价回落,2022H1难言乐观。2月集中供地22城中仅有北京完成首批土拍,成交量降价升。近期杭州等地首批土拍陆续挂牌,土拍规则友好以保障利润水平、提高房企参拍热情。从首批土拍情况看,各地土拍热度表现分化,竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情。

房企:百强房企销售同比降幅超4成,优质房企为拿地主力。百强房企2022年2月单月全口径销售金额、销售面积,同比降46.5%、42.6%。2月春节假期外来务工人员集中返乡,市场迎来销售淡季,房企大幅调降供货力度。尽管政策持续释放宽松信号,但从政策底到市场底仍需传导发酵周期,短期内市场仍面临较大下行压力,同时受2021年同期高基数影响,预计3月同比跌幅或进一步扩大。50强房企拿地力度延续低位,2月仅保利、万科等11家房企有所斩获,均为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。

板块表现:2月申万地产板块下跌0.78%,跑输沪深300(0.39%);截至3月30日,3月申万地产板块上涨8.21%,大幅跑赢沪深300(-7.15%),当前地产板块PE(TTM)8.6倍,低于沪深300的12.3倍,估值处于近五年26.4%分位。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。