本月观点：中央会议及表态接连强调，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，以市场化、商业化手段化解本轮危机，整体来看房企融资有所回暖。2021年百强房企全年销售近5年首次负增长，50强房企拿地力度萎缩，需求及投资端仍旧疲弱。往后看，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注现金流稳健的行业龙头金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。物管及商管板块行业看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头碧桂园服务、保利物业等以及优质商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

政策：积极信号持续释放，多地出台购房补贴政策。12月涉房类政策36项，其中偏紧类5项，偏松类22项，单月涉房偏紧类政策出台频次创近一年新低。政策托市维稳意图明确，信贷支持房企收并购。多地出台购房补贴、房企利好政策，部分供需压力区域在“房住不炒”底线下仍有进一步政策微调空间。

资金：房企融资边际改善，按揭端需求疲弱。12月M2同比增速环比提升0.5pct，社融存量同比增速环比提升0.2pct，资金面稳中趋松，但因此前积压的按揭贷款已释放殆尽，四季度商品房销售低迷，12月新增居民中长期贷款回落，居民按揭端需求仍显不足。受房企信用风险事件催化影响，集合信托平均收益率连创新高，除央国企外，近期龙湖、滨江等优质民企陆续启动公司债发行，房地产业融资呈现边际回暖迹象，但2022年刚性兑付压力较大。

楼市：年末推盘节奏加快，重点城市成交环比回温。12月重点50城新房月日均成交环比升20%，重点20城二手房月日均成交环比升17.5%，新房二手房成交回暖；但房企流动性风险仍未化解，购房者仍有“烂尾”等担忧，房企“以价换量”亦加剧购房低迷情绪。房企冲刺全年业绩，叠加缓解现金流压力，年底推盘提速，35城商品房平均批准上市面积环比升9%，平均可售面积环比升2.7%，出清周期环比升1.4个月，推盘节奏加快但销售端疲软，导致库存及出清周期积累；百城住宅价格连续两个月下降，市场调整压力仍然较大。

地市：多地开启三轮土拍，全年土拍“热-冷-冷”。12月多地开启三轮土拍，土地成交量价齐升，分别环比上升28% 、20.8%，但土拍低温运行，底价或低溢价率成交为主流，城投托底屡见不鲜；尽管部分城市调整土拍规则，房企参拍积极性仍有限，2021年土地溢价率整体呈下滑趋势。

房企：百强全年销售近5年首次负增长，拿地力度仍受制约。百强房企2021年累计全口径销售金额同比下降3.2%、全口径销售面积同比下跌9%，近4成销售负增长；12月单月全口径销售金额、全口径销售面积同比分别降36%、31.3%，2021年销售整体呈现先扬后抑走势。展望2022年预计全年销售仍将承压，区域间延续分化；2021年50强房企整体拿地力度不及2020年，拿地销售金额比、面积比分别为同比降10.8pct、降38.8pct。在市场整体下行、销售受阻背景下，房企更加注重“以销定投”与稳健运营，拿地较为谨慎。

板块表现：12月申万地产板块上涨6.7%，跑赢沪深300（2.24%）；当前地产板块PE（TTM）8.41倍，估值处于近五年18.5%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。