何以如此脆弱

单纯将2021 年地产行业的信用危机归咎于政策显然是过于草率的，一个更值得思考的问题是：行业的抗风险能力何以如此脆弱？

2021 年的行业图景：不寻常的一年

2021 年的房地产行业完全称得上跌宕起伏：1.信用事件频发，覆盖大中小型房企，行业整体信用大幅下降；2.景气度倒“V”反转，三季度急转直下；3.二次土拍中土地市场“一夜入冬”；4.利润表继续恶化。

危机背后：快周转的异化与代价

异化：2016 至2018 年景气高峰，高去化、低利润、花式融资、规模诉求，共同推动快周转从“不囤地不捂盘”异化为追求“自有资金回报”。自此，快周转从开发模式异化为金融操作模式，危机的种子就此埋下。

代价：快周转是特定条件组合下的最优解，但也是最不稳定解，条件的小幅改变都会使结果大幅偏离。极致快周转的代价是加杠杆于无形，对现金流极度敏感，享受了金融的红利，也沦为了金融的工具。

式微：融资顺畅、销售回款快和资金自由调配，这三个核心外部条件可能都不复存在，快周转模式将摆脱异化，房企金融属性减弱，回归开发本质，行业迎来新生。

2022 年展望：整体弱势几成定局

1.新开工：存量土储继续减少，预计新开工增速为-5%；2.竣工：竣工高峰即将结束，预计竣工增速回落至+5%；3.投资：建安支撑减弱，土地购置大概率弱势，预计投资增速回落至2%；4.销售：库存约束，去化回落，预计销售面积增速同比-9.7%。

投资策略：后危机时代的三条主线

主线一：阵痛期后的行业变革，推荐保利地产、金地集团、华润置地、龙湖集团；主线二：长久期业务更加受到重视，推荐保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、新城控股；主线三：精品房企的价值重估，随着行业摆脱异化的快周转，增速下降的同时，结构分化加剧，具备较强的产品力和品牌美誉度的精品企业，有望迎来价值重估。