打通租赁用房REITs 通道，进一步完善住房保障体系2021 年7 月2 日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958 号文），重新明确试点区域和行业范围，首次扩围将清洁能源、保障性租赁住房、旅游、水利等行业领域纳入试点，其中租赁房打通RIETs 通道，是租赁支持组合拳之一，因土地端成本优势以及税收优惠支持，保障性租赁住房能够解决传统租赁房租售比低、流动性不强的两大痛点，具备可观的潜在规模。我们认为新政利好持有长租公寓、具备不动产管理能力的企业以及物管企业。

底层资产首次扩围，新增新能源、保障租赁住房及旅游设施在586 号文（2020 年8 月）的基础上，958 号文首次拓宽基础设施公募REITs的试点范围：区域上，从“聚焦重点区域”到强调“全国各地区符合条件的项目均可申报”；重点支持范围增加了黄河流域生态保护和高质量发展等战略区域；行业上，新增能源基础设施、保障性租赁住房，同时探索在有供水、发电等功能的水利设施、旅游基础设施等领域开展试点。能源基础设施以风电、光伏发电等新能源设施为主，保障性住房将试点范围明确限定在4 个直辖市和29 个人口净流入大城市，旅游基础设施包含自然文化遗产和国家5A级旅游景区，新增行业均为具备长期政策红利的重资产、稳现金流板块。

租赁支持组合拳之一，予以租赁体系盘活通道

本次扩围一大亮点即保障租赁住房的纳入，对保障性租赁住房开通REITs通道是本轮扶持租赁政策组合拳之一。16 年起政府工作等多次表态支持租赁市场建设，过去的扶持主要以土地拍卖竞自持、包括类REITs 在内的债权融资支持为主，本轮政策更为体系化。6 月召开的国务院常务会议明确提出多角度扶持保障性租赁住房，7 月2 日《关于加快发展保障性租赁住房的意见》与958 号文同日发布。具体举措包括：完善土地支持政策（加大净流入城市保障租赁住房土地供给、盘活存量）、税收优惠、金融支持等。本次REITs 将保障租赁房纳入范围即是金融支持的重要一环。

打通租赁市场痛点，潜在规模可观

2016 年6 月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

中明确提出，“稳步推进REITs 试点”，17 年即迎来长租公寓资产证券化元年，截至2021 年7 月4 日，长租公寓类REITs 规模已达204 亿。但租售比过低、流通性不强始终为制约租赁市场发展的两大重要因素，保障性租赁房率先破冰：保障用地属性下的成本优势、税收优惠政策改善租售比，REITs扩围提升了市场流动的可能性。体量层面，大中城市租赁用地占比持续提升，同时，新政提出非居住存量地产可在不转性的情况下改建为保障性租赁房，这意味着未来租赁房REITs 市场具备不可小觑的潜在规模。

投资建议

我们认为房地产板块两类企业值得关注：利好持有长租公寓、具备不动产管理能力的企业，如万科A、金地集团、我爱我家等；公募REITs 有望推进国内租赁市场管理市场化，国内物管企业有望受益，如招商积余、新大正。

风险提示：公募REITs 进一步推进节奏不及预期；符合投资者收益率要求的底层资产偏少。