首批REITs 项目入市，未来已来

2021 年6 月21 日，首批9 单基础设施公募REITs 上市，标志着国内公募REITs 成功落地。持有物业类评估增值率高，而特许经营权类平均派现率占优。上市首日行情分化，小规模、低溢价、高派现品种走势较强。政策红利持续释放，以上海为代表的地方政府也开始跟进中央基调，出台针对性支持措施。对于不动产运营而言，我们认为公募REITs 的成立解决了持有运营的最大痛点，有利于降低企业杠杆率，也能激发存量盘活的潜能。

制度铺垫完备，迈向新征程

2020 年4 月30 日纲领性文件出台后，当年8-9 月各部门发布配套文件。

2021 年6 月21 日，首批9 单REITs 成功上市。REITs 发售分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购几个环节。除了国际REITs的特征，国内基础设施REITs 还具备以下特点：1）行业范围限制为基础设施领域；2）项目成熟度要求明确；3）产品架构为“公募基金+ABS”模式；4）设计审慎；5）封闭性基金，有扩募设计安排。

底层资产估值：平均评估增值率达99%

首批项目合计募资额达314 亿，主要涉及高速公路、污水垃圾处理、仓储物流以及产园区域四大板块，首批项目集中于三大城市圈。预测21 年营收规模区间为0.8-9 亿元，EBITDA（或可分派利润）利润率基本集中在60%-80%的区间。行业间差距不显著，较高的EBITDA 利润率体现REITs的持有价值。截至2020 年末，首批REITs 的评估价值较账面价值平均增值率达99%。行业间差距较为显著，未来现金流的弹性是造成评估增值率分化的主要原因，对于底层资产持有企业而言，仓储物流及产业园区资产转化成REITs 对于降杠杆率的作用更为显著。

发行定价及派息率：首发出现热潮，派息收益率分化首批热度较高，战略配售占比均值67%。网下认购倍数4.5-15.3 倍。发售总额达314 亿，较估值平均溢价3%，其中8 个项目溢价发行。21、22 年的预测派息收益率均值分别为6.4%和6.5%。特许经营权型REITs 高于持有物业型REITs，我们认为主要在于使用权期限、收入成长性、底层资产流动性等方面原因。整体收益率较其他亚洲REITs 基本持平。上市首日行情分化，小规模、低溢价、高派现品种走势较强。6 月21 日，上海发改委正式印发“上海REITs20 条”，聚焦基础设施REITs 项目全链条环节，政策红利持续释放。

投资建议

我们认为房地产板块三类企业值得关注：1. 短期来看，利好持有优质物流及高新园区开发企业，如中新集团、万科A、金地集团等；2. 长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业，如我爱我家、新城控股、金融街等。3. 公募REITs 有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益，如招商积余、新大正。

风险提示：公募REITs 进一步推进节奏不及预期；符合投资者收益率要求的底层资产偏少。