房产开发：毛利率下行隐忧仍存，龙头房企优势持续扩大：补库存、销售高增、稳团队等背景下，首批集中供地热度维持高位，行业毛利率短期下行趋势仍将延续，将更加考验房企的运营、管控等综合能力；同时“三大政策”陆续出台，土储、信贷等资源持续向财务稳健、融资占优的龙头房企汇聚，行业马太效应持续扩大。

房产管理：“大行业小公司”格局，物管高速增长仍将延续：2020年20家主流物企归母净利润同比增长75.8%，仍处于高速发展，主流合约在管比1.74倍，短期规模增长依旧有保障。中长期来看，2020年TOP10物管公司市场份额10.2%，格局依旧分散，同时借助资本市场，收并购、品牌外拓、非住拓展等亦如火如荼；社区增值服务仍处量变积累过程，商业模式一旦打通有望抬升行业整体天花板，具备规模及资金优势，在增值服务各细分领域率先发力的综合型龙头有望脱颖而出。

房产交易：经纪发展空间依旧广阔，平台化大势所趋：行业佣金率难降叠加中介渗透率继续提升，未来经纪行业空间依旧广阔。

头部机构提规模、扩渠道诉求下，轻资产平台加盟模式成为规模增长重要手段，对区域中小门店资源争夺或日趋激烈，带动行业集中度加速提升。中期随着平台规模逐步壮大，未来经纪机构在装修、房地产金融等领域有望打开新的增长空间。

房产退出：公募REITs正式启航，资产退出渠道进一步拓宽：2021年5月，9只公募REITs获得沪深交易所审核通过及证监会注册批复，首批包括3个产业园区项目和2个仓储物流项目，为持有产业园区及物流仓储的房企提供项目退出渠道。展望未来，无论是国外发展经验还是国内商业地产现状，包括商业地产在内的持有型房地产试点公募REITs仍值得期待。

投资建议：我们认为房地产已经由过往注重开发步入管理、交易、退出等全周期的大房产运营时代，未来每个子环节都蕴含着机会。从投资建议的角度来看，由于拿地毛利率仍未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压，我们下调行业评级至“中性”，下半年关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务等；经纪行业建议关注平台模式逐见成效，具备“房、客、人”优势的行业龙头企业如贝壳、我爱我家。

风险提示：1）板块毛利率下滑风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。